Tekst: Linda Ørstavik Öberg. Foto: Ellen Auer/Unsplash.

Husleieloven sier at det er ulovlig å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie, men legger utover det ingen prisføringer.

Det er også mulighet for indeksregulering og tilpassing til gjengs leie.

Men hva betyr egentlig det, og hvordan vet du når du har lov til å øke leien og hvor mye du kan øke den med?

Ekspert: Huseiernes advokat og utleieekspert, Øistein Olsen Krokmoen, hjelper deg så du holder deg innenfor regelverket når leien skal justeres.

Klare regler for fastsettelse av leie

Helt innledningsvis kan det være greit å minne om reglene for fastsettelse av husleie.

Husleieloven har som sagt ingen regler om hvor høy husleien kan være, men det er altså forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie.

Husleielovens § 3-1 fastslår at leien må avtales til et bestemt beløp. Det betyr at det for eksempel ikke er greit å avtale at leier skal betale en andel av eiendommens skatter, avgifter og driftsutgifter, kabel-tv, bredbånd og trappevask. Dette er faktisk ikke lov.

Så om eiendomsskatten eller felleskostnadene dine har økt, så er det ditt problem.

- Men det er unntak for utleiers utgifter til brensel, elektrisitet, vann og avløp. Merk at det er kun når avgiften betales etter målt forbruk, fordi avtalen her må være at det betales etter faktiske kostnader ved leierens forbruk. Så hvis det ikke er avtalt på forhånd at leietager skal betale for dette, skal dette alltid være inkludert i leien, sier Øistein Olsen Krokmoen, advokat i Huseierne.

Ikke glem depositum som sikkerhet i leieforholdet. Som medlem av Huseierne får du gratis depositumskonto!

 

Årlig: regulering etter prisstigning

Hvis du har en leieboer som blir boende i mange år, så er det naturlig at du som utleier har ønske eller behov for å øke leien. Men her er det langt fra fritt frem.

Les også

Regulering av husleien

 

I et boligleieforhold er det nemlig kun adgang til å regulere husleien etter konsumprisindeksen hvert år. I praksis betyr det at leien kan endres hvert år, men da kun i samsvar med endringen i konsumprisindeksen - KPI. SSB har en egen husleiekalkulator for dette.

Forutsetningen er at det har gått ett år fra leieavtalen ble inngått, eller det har gått ett år siden forrige gang leien ble regulert. Leier må også få en måneds varsel.

Digital kontrakt: Husk at Huseierne har den beste kontrakten for deg som skal leie ut bolig, og den finner du her.

 

Hvert tredje år: regulering til "gjengs leie"

Noen ganger øker utleieprisene i et område mer enn vanlig prisstigning. Derfor kan man etter huseleieloven også endre leien til "gjengs leie" hvert tredje år.

Advokat Øystein Olsen Krokmoen forklarer: 

- Det er slik at når leieforholdet har vart i to år og seks måneder uten annen endring av leien enn indeksregulering, kan hver av partene fremsette krav om at leien endres til «gjengs leie».

Det er her en lengre tidsfrist for økningen av leien, forteller Krokmoen:

- Endringen i leien kan tidligst iverksettes seks måneder etter at det skriftlig ble fremsatt krav om tilpassing til gjengs leie, så i praksis kan leien endres tidligst etter tre års leieforhold, sier Krokmoen.

Last ned: Huseierne har ferdig varselbrev som du kan sende leietager her

 

Hva er "gjengs leie"?

Merk at "gjengs leie" betyr gjennomsnittsleie, ikke markedsleie. Her er det mange som misforstår.

Gjengs leie er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold som gjelder lignende husrom på lignende vilkår. Man skal altså finne frem til et leiesnitt ut fra både nye leieavtaler og eldre leieavtaler i området.

Sammenligningsgrunnlag er husrom med tilsvarende alder, størrelse, standard og beliggenhet, samt lignende avtalevilkår.

Mange steder er det utarbeidet oversikter for gjengs leie. 

Oslo kommune har for eksempel en egen oversikt over gjengs leie i alle Oslos bydeler, den finner du her. 

Linda@huseierne.no