Av: Carsten Henrik Pihl

 I mars kom en ny dom i Høyesterett om styrets ansvar i sameier og borettslag. Saken gjaldt et nytt leilighetsbygg i Tønsberg, der det var mangler med garasjeanlegget. Etter innflytting viste det seg at asfalten i garasjen bare smuldret opp.

I denne spesielle saken var partene enig i at det var en mangel. Men utbyggerne mente at de enkelte sameierne ikke kunne fremme krav om utbedring. Det måtte styret i sameiet gjøre, eventuelt alle beboerne i fellesskap.

Streng og klar dom

Og dommen var klar, forteller Huseiernes advokat Espen Kheradmandi:

- Høyesterett slår fast at enkelte seksjonseiere ikke kan kreve retting av mangler på fellesareal. Retting må kreves av styret eller alle seksjonseierne i fellesskap. Dommen er streng, men lager en regel som er enkel å praktisere, sier han og legger til at dommen kanskje ikke var så overraskende.

Dette gjør at styret må passe på hvis det blir klager etter innflytting, eller etter større prosjekter i sameiet eller borettslaget, forteller advokaten:

- Hvis styret mottar klager fra beboere over mangler på fellesareal er det viktig at disse håndteres skikkelig. Etter denne dommen er det viktig at det er styret som reklamerer overfor entreprenøren, og ikke de enkelte eierne, sier Espen Kheradmandi og fortsetter:

- Reklamasjonen bør som alltid være skriftlig, og styret må passe på å overholde lovens reklamasjonsfrist. Det kan for eksempel gjelde dårlig opparbeidelse av utearealer eller feil i trappeoppganger eller fellesrom.

Den enkelte beboer får sin erstatning

I den konkrete saken som ble behandlet i dommen, var det snakk om utbedring av asfalten i garasjen til alle beboerne. I andre saker kan det være snakk om for eksempel å gi prisavslag til beboerne, og ikke retting.

Da påpeker Høyesterett at de enkelte beboerne kan fremme slike krav, forteller Espen Kheradmandi:

- Høyesterett presiserer likevel at den enkelte eier uansett vil kunne kreve prisavslag eller erstatning beregnet på grunnlag av sin eierandel. Dette er praktisk om styret ikke tar tak i problemstillingen.

Hva hvis det bare gjelder noen få?

I noen saker kan det være at en sak om mangel etter bygging eller utbedring bare gjelder noen få. Da har Høyesterett åpnet for at saken kan tas av disse få, forteller Huseiernes advokat:

- Om rettingen bare berører en eller et fåtall seksjonseiere kan det tenkes at løsningen blir en annen. Høyesterett holder her døren på gløtt i saker hvor rettingen praktisk sett bare berører en eller få seksjonseiere, forteller han.

Et typisk eksempel her er mangler i en enkelt hage, eller på balkongen til bare en seksjonseier. Arealene er som regel fellesareal, men dommen stenger nok ikke for at seksjonseier har sin reklamasjonsrett og rett til å få utbedret mangelen i behold. Men det er heller ikke feil om styret håndterer disse reklamasjonene.

- Inne i hver enkelt leilighet er det seksjonseier selv som må reklamere på mangler, avslutter Espen Kheradmandi.

Les mer: Hele dommen finner du her