Av: Karoline Koldre

Vi viser deg alt du trenger å vite om de ulike punktene i leiekontrakten. Husk - selv om du har en leiekontrakt, så kan det likevel oppstå problemer i ettertid.

Fyll ut kontrakten slik vi viser deg her, så slipper du uenigheter senere om kontraktens gyldighet og andre uklarheter som kan dukke opp underveis.

Last ned: Her finner du vår digitale leiekontrakt

1. Utleier

Partene må være over 18 år for å signere kontrakten. Er du for eksempel 16 år og skal leie hybel, må foreldre eller foresatte signere kontrakten for deg. Er en av leieavtalens parter et selskap, må den som skal signere ha fullmakt fra selskapet.

Les mer: Leie ut i sommer, eller leie ut en hybel? Slik er skatten på utleie

SVAR PÅ SPØRSMÅL: I Huseiernes digitale husleiekontrakt svarer du på spørsmål, og så tilpasses kontrakten etter det. Dermed blir utfyllingen lettere og kontrakten enklere å bruke.

2. Leier

Dersom det er flere leiere bør alle oppføres i kontrakten. Sørg for at alle signerer med BankID. Disse vil da være ansvarlige for det som inngår i kontrakten. Alternativt kan man ha en kontrakt med hver leier, som da vil ha selvstendige leieforhold.

Huseierne anbefaler at alle leietakere signerer på samme kontrakt. Leietakerne blir da solidarisk ansvarlig overfor utleier.

3. Eiendom

Leilighetsnummeret kan enten fylles ut med bolignummeret (en bokstav og fire tall; dette skal finnes på en lapp klistret på inngangsdørens karm), eller med et nummer som utleier bruker i sitt system eller med begge deler.

4. Leieobjekt

Kontraktens varighet og leiers oppsigelsesvern er avhengig av hva slags leieobjekt det gjelder. Hovedregelen i Husleieloven er at minstetiden for utleie er på tre år. Det er midlertid unntak for visse type leieobjekt.  

1. For lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller tomannsbolig utleier selv bor i, er minstetiden for tidsbestemt utleie ett år.
2. Leilighet eller enebolig, eller annen bolig enn nevnt i punkt C-E. Disse type leieobjekter må følge lovens minstetid på tre års leietid, med mindre utleier har en saklig grunn for tidsavgrensningen.

Les mer om saklig tidsavgrensning her

1. For hybler er minstetiden for tidsbestemt utleie i utgangspunktet tre år. Derimot kan det avtales tidsubestemt leie med en måneds oppsigelsesfrist eller mer.

2. For egen bolig man midlertidig, og i inntil fem år, skal være borte fra, kan det avtales tidsbestemt utleie for inntil fem år eller avtales tidsubestemt leie (ingen tidsbegrensning). For denne type utleieforhold har ikke leier lovens oppsigelsesvern, leietaker har begrensninger i framleieretten og utleier kan si opp i henhold til den oppsigelsesfristen som er avtalt i husleiekontrakten.

3. Leierett med grunnlag i arbeidsavtale.

Les mer: Utleiedel i egen bolig – dette er kravene

 

KRYSS AV: I leiekontrakten krysser du av for hvilken type leieobjekt du leier ut. Dermed lages kontrakten med riktige alternativ for dere.

5. Varighet

De fleste utleiere foretrekker å leie ut for en bestemt periode. Dette skyldes at leiers oppsigelsesvern er sterkt, og utleier risikerer at en oppsigelse blir satt til side av retten. Ønsker du en tidsbestemt kontrakt velger du punkt A eller B.

Velges punkt A kan leier ikke si opp leieforholdet før fristens utløp. Dette er en såkalt uoppsigelig leiekontrakt. Kontrakten kan gjøres oppsigelig for begge eller kun en av partene.

Alternativ B innebærer at leieperioden er tidsbestemt, samtidig som begge parter kan si opp i leieperioden. Formuleringen «opphører uten oppsigelse», betyr bare at kontrakten løper ut av seg selv, med mindre en av partene sier opp. Under punkt B kan man også spesifisere oppsigelsestiden. Husleielovens utgangspunkt er at oppsigelsestiden er tre måneder. Utleier står imidlertid fritt til å avtale en annen oppsigelsesfrist enn tre måneder.

Velger du punkt C, velger du en tidsubestemt kontrakt. Dersom ikke annet er avtalt, er lovens oppsigelsesfrist tre måneder til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

Det finnes derimot unntak fra reglene om minstetid:

• Skal boligen ved utløpet av leietiden brukes som bolig av huseier selv, gjelder det ingen minstetid for tidsbestemt utleie.
• Har utleier annen god grunn for å leie ut for kortere tid, gjelder det heller ingen minste­tid. Det stilles strenge krav til begrunnelsen for å leie ut for kortere tid enn minstetiden.

Les også: Dette bør du vite om husleieloven!

6. Leiesum

Det er ikke tillatt å ta mer enn én måneds forskuddsleie. Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det er heller ikke lov å kreve en høyere leie enn markedsleie.

7. Tillegg

Utleiers utgifter til elektrisitet, vann og avløp kan enten innbakes i leiesummen, eller tas som et tillegg til leien.

Elektrisitet som brukes kun av leier, bør han eller hun tegne eget abonnement på.

Manglende betaling av utgifter til elektrisitet, vann og avløp kan bety utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven, på linje med manglende leiebetaling.

8. Leiebetaling

Kontrakten legger opp til at leien og depositumet settes på konto i samme bank.  Dette er fordi Husleieloven legger opp til at utleier enklere kan få utbetalt sitt depositum dersom kontoene er i samme bank.

Det forutsetter imidlertid at utleier kan dokumentere skyldig leie og at leietaker ikke har reist søksmål ved uenighet om den skyldige leien.

Det er ingenting i veien for at husleiekontoen og depositumskontoen er i forskjellige banker, men da må utleier ta ut søksmål mot leietaker dersom partene ikke blir enige om hva som skal utbetales fra depositumskontoen.

Les mer: Utleie: Derfor er depositum viktig

16. Oppsigelse

Ved avslutning av tidsubestemte leieforhold, må fremgangsmåte for oppsigelse følges.

Dersom det ikke er avtalt en annen frist, skal leieforholdet sies opp med tre måneders frist. Leier skal da betale husleie ut oppsigelsestiden selv om boligen er fraflyttet, med mindre utleier får leiet ut til andre.

Vær obs på at depositum ikke bør brukes som betaling for skyldig leie ut oppsigelsestiden. Depositum er ment som en sikkerhet for leieforholdet og utgjør en kontraktsforpliktelse på lik linje med å betale leie.

Huseierne anbefaler ikke at utleiere aksepterer at husleien dekkes av depositumskontoen i oppsigelsestiden.

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig. Husk at den er ugyldig hvis den ikke fyller lovens strenge formkrav. Vi anbefaler at du bruker vårt oppsigelsesskjema. Har leier flyttet i henhold til en oppsigelse, anses oppsigelsen som godtatt, selv om den ikke oppfyller lovens formkrav.

Leier kan når som helst si opp sin leieavtale, med mindre annet er avtalt. Det er i prinsippet ingen formkrav til leietakers oppsigelse, men av bevismessige hensyn anbefaler vi at leietaker også sier opp skriftlig.

17. Flyttingsoppfordring

Dersom leier ikke flytter ved utløpet av kontrakten, må utleier innen tre måneder sende en flyttingsoppfordring for å unngå at leieforholdet fortsetter som et tidsubestemt leieforhold.

18. Utkastelsesklausul

Har man utkastelsesklausul kan utleier få avsluttet et leieforhold hvis husleien ikke blir betalt. Utkastelse kan også benyttes der leier ikke flytter til avtalt tid, eller etter at leieforholdet er sagt opp. Misligholder leier sine forpliktelser på en vesentlig måte, kan leieforholdet heves.

 

DEPOSITUM: Skriv inn størrelsen på depositumet, og det fylles inn i kontraktsteksten.

22. Sikkerhet

Som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, eller andre krav som reiser seg av leieavtalen, kan utleier kreve at leier stiller depositum tilsvarende inntil seks måneders leie. Man kan og kreve at det stilles garanti likt et depositum.

Sikkerhet i leieforholdet kan ikke understrekes nok!

Uten sikkerhet kan det være svært vanskelig å få inn husleien eller gjøre andre krav. Ofte vil utleier måtte anse pengene som tapt. Ikke alle kan stille depositum tilsvarende seks måneders leie, men man bør i hvert fall ha et depositum som dekker leien i den tiden det tar å gjennomføre en utkastelse, normalt cirka tre måneder. Med tiden er det mer og mer vanlig at eksterne aktører tilbyr såkalt depositumsgaranti.

Huseierne er i utgangspunktet positive til slike garantier. Det viktigste er imidlertid at du som utleier sjekker hva garantien dekker. Det bør være minst mulige begrensninger i garantien.

22. Nøkler

Gi aldri fra deg nøklene før leieren har undertegnet kontrakten! Det kan fort oppstå uenighet om hva dere var enige om, og da får du kanskje ikke med deg alle de formuleringer du har behov for.

Også et eventuelt depositum bør være i orden før du gir fra deg nøklene.