Av: Morten A. Meyer, generalsekretær i Huseiernes Landsforbund

Denne kommentaren ble først publisert som kronikk i E24 tirsdag 15. mai i forkant av vedtaket i Stortinget. Teksten er justert etter vedtaket.

Torsdag 16. mai vedtok Stortinget regjeringens forslag endringer i avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av brukte boliger.

I korte trekk innebærer de nye reglene at boligen ikke lenger kan selges "som den er". Derimot må selgere dokumentere boligen. Det skal lages en egen forskrift om tilstandsrapporter og bygningskyndige, og boligkjøperne forutsettes å ha lest all dokumentasjonen.

Svartmaling fra motstanderne

Lovendringen er etter Huseiernes mening til beste for norske boligselgere og boligkjøpere. Men som med all forbrukerlovgivning er det ikke enighet. Dessverre har motstanderne av regelverket drevet med svartmaling av forslaget og villedning om hvordan situasjonen vil bli når lovgivningen trer i kraft. Særlig går det igjen at dette er et regelverk som vil være ille for boligselgere.

Men vi i Huseierne mener at reglene er til det beste for både boligselgere og boligkjøpere. Her er vår gjennomgang av hvorfor:

1. Bedre tilstandsrapporter og krav til takstmenn

Lovendringene legger opp til at boligselger skal dokumentere boligen som skal selges. Boligen kan ikke lenger selges med generelle forbehold "som den er".

Selger forutsettes i stedet å få gjennomført en god tilstandsrapport av boligen. Innholdet i tilstandsrapportene skal fastsettes i forskrift, og denne forskriften skal også stille krav til de bygningskyndige som skal utføre rapporten.

Dermed vil både selgeren og kjøperen være trygge på at boligen er dokumentert på tilfredsstillende måte.

Les også: Nye boligsalgsregler er gode for både boligselgere og boligkjøpere

2. Mer informasjon = mindre krangler

Noen av motstanderne av de nye reglene fremstiller det som at de nye reglene skaper usikkerhet i bolighandelen. Det faller på sin egen urimelighet. For mer informasjon skaper helt naturlig mer sikkerhet. Boligselgeren er trygg på at boligens dokumenteres riktig. Boligkjøperen på sin side får med bedre dokumentasjon en riktigere forventning til boligen.

Og med et riktigere forventningsnivå blir det en sikrere bolighandel. De fleste selger en bolig som er i god stand, og disse vil nå kunne fjerne usikkerhet og dermed kunne oppnå bedre priser med bedre dokumentasjon.

 

3. Kjøperen forutsettes å ha lest tilstandsrapportene

Samtidig med at det blir bedre rapporter med mer informasjon, innebærer de nye reglene at kjøperne forutsettes å ha lest dokumentasjonen om boligen.

Kjøperen vil i en eventuell klagesak bli behandlet som om han eller hun hadde lest dokumentasjonen. Dermed kan man ikke bruke unnskyldningen "det så jeg ikke". Dette fører til at kjøperne får et helt eget press på seg til å lese dokumentasjonen om boligen grundig.

Noe som igjen er med på å sikre at kjøperens forventningsnivå er riktig, og selgeren vil oppleve færre krangler om boligen som er solgt.

Les også: Regjeringspartiene støtter regjeringens forslag 

Men hva med 10.000-kronersgrensen?

En regelendring som har fått mye oppmerksomhet er de nye reglenes krav til egenandel på 10.000 kroner for kjøpere som har kjøpt bolig som vil ha gjennomslag i at boligen er levert med en mangel.

Dette fremstilles av mange som at enhver kjøper kan klage på enhver feil som er over 10.000 kroner. Hvis det hadde vært riktig, hadde vi også vært mot reglene. Men dette er ikke tilfellet.

For å i det hele tatt kunne klage på en bolig man har kjøpt, må kjøperen gjennom følgende sjekkliste:

- Det skal ikke være noe man så eller kunne se på visning. Dette er det samme som i dag, og innebærer at for eksempel hakk i parketten ikke er noe man som kjøper kan klage på.

- Det skal ikke være omtalt i tilstandsrapporten, selgerens egenerklæring eller i eiendomsmeglerens omtale av boligen: Dette innebærer at kjøpere ikke kan klage på noe som er omtalt skriftlig. Med nye og grundigere tilstandsrapporter vil de aller fleste feil i boligen være omtalt, enten direkte, eller det er gitt oppfordring om å sjekke nærmere. Dette kan for eksempel være at det er målt fuktskader på badet, eller det er omtalt at dreneringen er så gammel at den må byttes.

- Videre skal man ved vurderingen om dette er en erstatningsmessig mangel også ta hensyn til eiendommens type, alder og synlige tilstand. Dermed vil kjøpere av for eksempel gamle og slitte boliger ha lavere forventninger enn når man kjøper nye boliger. Har man for eksempel fått beskrevet at et bad er veldig gammelt og slitt, vil fuktskader neppe kunne komme som noen overraskelser på kjøperne.

Og først når man er igjennom denne sjekklisten, har kjøperen en mulighet til å nå frem med et eventuelt krav.  Med andre ord er det lite som tyder på at det vil bli mange feil på en bolig eller mange boliger med feil på det kan krangles om.

 

Reglene gir en tryggere bolighandel

Mange og store konflikter gjør at dagens bolighandel oppleves utrygg for mange.  Det er foreslått å gi selgere og kjøpere mer informasjon i boligsalgsprosessen, og stille krav til kjøperne om at denne leses.

Vi i Huseierne merker oss med glede at professor Trygve Bergsåker ved Universitetet i Oslo, en nestor innenfor eiendomsjus i Norge, også støttet lovforslaget og i brev til kommunal- og forvaltningskomiteen treffende sammenfattet lovforslaget og dets betydning:

«Jeg tror ikke noen med innsikt på rettsområdet kan være uenig i at det er positivt og ønskelig med mest mulig informasjon om boligen som skal selges, og at informasjonen kvalitetssikres. Dette er kjernen i lovforslaget.»

Bergsåker er derfor klar: «Mitt eget syn på lovforslaget er at det bør gjennomføres.»

Vi i Huseierne mener som vi har vist over at de nye reglene gir en balansert bolighandel, og hilser de nye reglene velkommen. For oss i Huseierne er det å sørge for best mulig dokumentasjon av boligen som skal selges den beste måten å redusere konfliktene i bolighandelen på.

 

Til informasjon:

NB: Nye regler trår tidligst i kraft i juli 2020. I mellomtiden skal det utarbeides forskrifter om tilstandsrapporter og autorisasjon for bygningskyndige. Dette er et arbeid der Huseierne bidrar med konstruktive forslag til beste for både boligselgere og boligkjøpere.