Av: Carsten Henrik Pihl

Fra 1. januar 2022 gjelder de nye reglene for hvilket ansvar selger og kjøper har ved salg av bolig. I korte trekk skal selgeren dokumentere boligen bedre, mens kjøperen må bruke mer tid på å sette seg inn i denne dokumentasjonen.

- De nye reglene gjør at boligen som selges dokumenteres bedre, det gir større trygghet for selgeren og for kjøperen, sier Anders Leisner, advokat og leder av medlemsrådgivning i Huseierne.

Selgers ansvar - dokumentere boligen

Selgers viktigste ansvar etter de nye reglene er at boligen må dokumenteres. Dette for å synliggjøre hvilken tilstand boligen er i ved salget.

Dette er selvfølgelig vanskelig å gjøre for en selger alene, i og med at denne ikke er bygningskyndig. Derfor er det å anbefale at man alltid får laget en tilstandsrapport fra en bygningskyndig.

Det har nå kommet en egen forskrift om tilstandsrapporter, som forteller hva som skal være undersøkt i en bolig - og hvordan denne undersøkelsen skal være. Denne forskriften er ny, og kom i vår. Dermed vil tilstandsrapporter som brukes ved boligsalg være standardisert, og det er en stor forbedring.

I disse tilstandsrapportene vil det blant annet være en tilstandsgrad for den enkelte boligdel - for eksempel badet. Hvis boligdelen er slitt eller har skader, skal det også skrives inn årsak og konsekvens. Og det skal bli angitt en cirka-sum for hvor mye det vil koste å reparere skaden.

Les også: Slik blir de nye tilstandsrapportene

- Denne informasjonen i tilstandsrapportene finnes ikke i dag, og vil være med på gi potensielle kjøpere en mye bedre oversikt over boligen de er interessert i. De vil også få en klarere forventning til eiendommen de kjøper. I dag ser vi at mange klagesaker om bolig handler om at man har for høye forventninger til den boligen som er kjøpt, sier Anders Leisner i Huseierne.

Bedre beskrivelser: -De nye tilstandsrapportene vil gjøre at potensielle kjøpere får en klarere forventning til boligen de kjøper. Det vil være konfliktdempende, sier advokat Anders Leisner i Huseierne. Han forteller også at Huseierne har arbeidet aktivt i flere år med å få på plass disse nye reglene for å få ned konfliktene i bolighandelen.

I tillegg er det tatt inn en egen bestemmelse om klart språk i forskriften.

- Vi i Huseierne kjempet for denne regelen, det er viktig at man som boligkjøper skjønner hva som står i en tilstandsrapport. Ullent språk hjelper ikke kjøper, sier Anders Leisner i Huseierne.

Kjøpers ansvar - lese dokumentasjonen - nøye!

Kjøpers viktigste ansvar er å lese dokumentasjonen nøye. Dette ansvaret finnes i reglene i dag, men blir ikke alltid lagt så tungt vekt på.

Men når de nye reglene kommer, så forventes kjøpere å ha lest tilstandsrapporten. Loven sier tydelig at kjøperen regnes for å kjenne til informasjonen som er i tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter.

Dette er en innskjerping av dagens regler. Undersøkelser har vist at boligkjøpere ikke leser nok om boligen man skal kjøpe. Nå er man nødt til det!

Hva skal du se etter? Sjekkliste på visning

Boligens alder og synlige tilstand avgjør også

Lovreglene legger fra nyttår også vekt på at boligen skal vurderes ut fra blant annet "alder og synlige tilstand". Det betyr at i en gammel og slitt bolig, vil kjøpere ikke kunne forvente at tilstanden er god. Snarere tvert i mot.

Hva blir borte: "Selge som den er"

Det som forsvinner i boligsalgsreglene er muligheten selgere i dag har til å selge en bolig "som den er". Dette er den vanligste måten å selge en bolig på i dag.

Utfordringen med denne regelen er at det kommer varierende beskrivelser av boligene som selges. Videre har dagens regelverk en bestemmelse som gir selgeren fullt ansvar - uten skyld - hvis kjøperen finner en vesentlig feil. Dette ansvaret har selgeren i dag i fem år.

-Dermed skaper dagens regelverk utrygghet både for kjøpere - som ikke får beskrevet boligen godt nok, og for selgere som sitter med ansvar uten skyld i fem år etter et boligsalg, forteller advokat Anders Leisner i Huseierne.

Hvilke boliger selges etter hvilke regler?

Reglene trer i kraft fra nyttår. Og her er det tidspunktet for salgsavtalen som avgjør boligen selges etter de nye reglene eller de gamle salgsreglene.

Det vil i praksis si at boliger der bud er akseptert før nyttår vil gå etter dagens regelverk. Boliger der budet aksepteres etter nyttår vil selges etter de nye reglene.

Skal du selge i høst, betyr dette i praksis at du bør dokumentere boligen etter de nye reglene hvis det er en sjanse for at salget ikke skjer før etter nyttår. De nye tilstandsrapportene er på vei ut, og Norsk Takst melder at de for tiden driver kursing av sine bygningskyndige for å kunne lage gode tilstandsrapporter.