Tekst: Rikke Åserud

Det kan føles nokså risikabelt å leie ut bolig. Kommer noe til å bli ødelagt? Vil leier være i stand til å betale leien til avtalt tid? Vil det ende med konflikt?

De aller fleste leieforhold går fint og problemfritt for seg. Men helt sikker kan man aldri være. Derfor er det en trygghet at Husleieloven gir utleier lov til å be om depositum.

Depositumet er utleiers forsikring mot ikke å gå alt for mye i minus, dersom leier får problemer med å gjøre opp for seg.

Hvor stort skal depositumet være?

Reglene for depositum finnes i Husleielovens § 3-5. Der står det blant annet at beløpet du kan be om er begrenset oppad til 6 måneders husleie.

Noen nedre grense er ikke satt i lovverket, siden det er frivillig å be om depositum. Det vanligste i leieforhold er å be om depositum tilsvarende 3 måneders husleie.

Hvor stort depositumsbeløpet skal være, så lenge det er innenfor lovens rammer, kan du som utleier bestemme. Det er ikke lagt opp til at depositumstørrelsen skal være noe du og leier forhandler om. Det er utleier som setter størrelsen på det, og dette premisset må være klart helt fra avtaleinngåelse.

Depositumets størrelse bør nedfelles i kontrakten.

Når betales depositumet?

Depositumet bør være på plass innen leier flytter inn. I Huseiernes leiekontrakt står det som følger: Leieavtalen ikke er bindende for utleier før avtalt depositum eller garanti foreligger, med mindre leier har fått nøkkel, eller på annet vis er blitt gitt uhindret adkomst til utleieboligen.

Vil du være på den sikre siden, unnlater du altså å levere ut nøkkelen inntil depositumet er betalt.

Hva dekker depositumet?

Depositumspengene skal dekke opp for uteblitt husleie, skader på boligen, utgifter til utkastelse og lignende.

Det er en god grunn til at den «vanlige» størrelsen på et depositum er tre måneders leie. Med tre måneders depositum, vil du ha omtrent akkurat så det dekker opp for en utkastelsesprosess. Dersom leieforholdet skulle ende med det.

En slik prosess har strenge formkrav og gitte tidsfrister.  Dette gjør at en utkastelse i praksis nesten ikke kan gjøres særlig mye raskere.

Siden utkastelsesprosessen ofte er såpass tidkrevende, bør du reagere raskt på uteblitt husleie. Ikke tenk at depositumet tillater deg å la det gå tre måneder uten husleieinnbetaling før du foretar deg noe. Da risikerer du å stå uten oppdekning for tiden utkastelsen tar. 

Husk at du som utleier har en utstrakt vedlikeholdsplikt etter husleieloven. Depositumspengene skal ikke gå til vedlikehold av boligen.

EKSPERT: Huseiernes advokat Øistein Olsen Krokmoen anbefaler ikke å droppe depositum. Les hvorfor lenger ned i teksten! 

Husk egen depostiumskonto!

Depositumet skal settes inn på en egen depositumskonto som opprettes i leiers navn, og rentene skal tilfalle leier. Du kan ikke sette depositumet inn på husleiekontoen din, eller annen egen konto.

Gjør du feil her, er du forpliktet til å betale pengene tilbake til leier – med forsinkelsesrenter – når leier krever det.

Det er utleier som skal betale for opprettelsen av depositumskonto, og utleier kan velge bank. Det er lurt å velge samme bank som den du har husleiekonto i (dette kan du lese mer om i avsnittet nedenfor).

En vanlig pris på opprettelse av depositumskonto er 500 kroner – men er du medlem i Huseierne får du gratis depositumskonto. 

 

Hvordan få ut pengene?

Det er ikke slik at du som utleier bare kan hente penger fra depositumskontoen dersom du mener du har rett til det. Litt av poenget med at pengene er på en depositumskonto, er nettopp å hindre at en av partene forsyner seg av pengene uten videre.

Hver av partene i leieforholdet kan få ut penger fra kontoen dersom det foreligger skriftlig samtykke fra den andre parten. Har du husleiekonto i samme bank som depositumskontoen, kan du også få dekket opp manglende husleie hvis du har dokumentert skyldig leie og leier ikke protesterer ved å reise søksmål.

I andre tilfeller må det foreligge en dom eller avgjørelse på linje med rettskraftig dom, før du som utleier kan ta penger fra depositumskontoen. En slik avgjørelse kan for eksempel være en dom fra Husleietvistutvalget (HTU).

Les mer: Slik bruker du Husleietvistutvalget

Ikke lurt å droppe depositum

Dessverre er det en del utleiere som ikke sikrer seg med depositum, forteller advokat Øisten Olsen Krokmoen i Huseiernes avdeling for medlemsrådgivning.

- Ja, litt for mange dropper depositum. Enten fordi de ikke tenker at dette er nødvendig eller fordi leietaker ikke har penger til dette. Da blir tapet raskt mye større enn det trenger, sier advokat Krokmoen. Han fortsetter:

- Husk at noen ikke kan betale for seg hvis det går galt. Grunnen kan være at de har for lav inntekt eller formue til å dekke et krav som følge av misligholdt leie eller skader. Da hjelper det dessverre lite at man har en dom fra Husleietvistutvalget, påpeker Krokmoen.