Av: Linda Ørstavik Öberg.

Markedsleie, gjengs leie og indeksregulering. Det er mye å forholde seg til som utleier.

Du er ikke den eneste som er usikker på hvordan husleien fastsettes og senere reguleres, men det å være utleier krever at du setter deg inn i regelverket.

- Som utleier kan du ikke bare sette opp husleien hvor mye du vil, når du vil. Det er nemlig klare regler å forholde seg til når det kommer til justering av leiepris, forteller Morten Fæste, advokat i Huseierne.

- Mange utleiere opplever nå store utgiftsøkninger på områder som rente og strøm, og er usikre på hvorvidt de kan kreve at leietager tar noe av denne ekstrautgiften.

Her får du en kort oppsummering av de viktigste tingene du må være klar over før du fastsetter eller endrer husleien i utleieboligen.

1. Hva kan jeg ta i husleie?

Fastsetting av husleie baserer seg på markedsprisen for din type utleiebolig. Husleieloven bestemmer at det ikke kan avtales en husleie som er «urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår», men legger utover det ingen prisføringer.

Dersom du er usikker på hvor mye du kan kreve i husleie, kan du ta en titt på Statistisk sentralbyrås (SSB) leiemarkedsundersøkelse som ble oppdatert den 22. desember 2022.

 

2. Når kan jeg sette opp husleien, og med hvor mye?

Husleielovens sier at husleien kan justeres etter konsumprisindeksen, KPI, hvis leietaker har bodd i boligen i minst ett år. Vær oppmerksom på at leietaker har krav på en måneds forvarsel. Ved å gå inn på Statistisk sentralbyrås husleiekalkulator, taste inn dagens utleiepris, måned og år for siste justering - vil du få en oppdatert utleiepris.

Når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten at husleien er blitt endret, annet enn ved justering i henhold til konsumprisindeksen for minimum ett år siden, kan du kreve at husleien blir satt til gjengs leie. Gjengs leie krever at du varsler leietaker seks måneder før du justerer husleien, så i praksis betyr det at du kan endre husleien hvert tredje år.

 

3. Hva er egentlig «gjengs leie»?

Gjengs leie betyr gjennomsnittsleie - og må ikke forveksles med markedsleie. Markedsleie er den man fastsetter ved starten på utleieforholdet, mens gjengs leie er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold som gjelder lignende husrom på lignende vilkår.

Sammenligningsgrunnlaget er derfor gjennomsnittet i pris for utleieboliger med tilsvarende alder, standard, beliggenhet og lignende avtalevilkår. Som medlem i Huseierne kan du gratis laste ned vårt standardforslag om justering til gjengs leie. I tillegg har blant annet Oslo kommune en egen oversikt over gjengs leie for alle bydeler. 

 

4. Hva er indeksregulering og regulering etter prisstigning?

Indeksregulering av husleien eller regulering av husleie etter prisstigning, er ganske enkelt det samme som å justere etter konsumprisindeksen. Dette kan du som sagt gjøre årlig. Forutsetningen er at det minst har gått ett år fra leieavtalen ble inngått, eller at det har gått ett år siden forrige gang leien ble regulert.

 

5. Kan jeg sette opp leien på grunn av økte kostnader til strøm, renter osv. ?

Svaret på spørsmålet om det er lov til å sette opp husleien som følge av økte strømkostnader eller økte rentekostnader, er nei. Unntaket er det husleieloven åpner opp for, altså årlig indeksregulering og regulering til gjengs leie hvert tredje år.

I tillegg til husleien kan du ta betalt for enkelte andre tjenester, men da kun hvis disse tjenestene betales etter leietakers faktisk målte forbruk. Gode eksempler på det er strøm og nettleie, brensel, vann og avløp. Men dersom det ikke er avtalt på forhånd, skal dette alltid være inkludert i husleien.

Det er ikke lov å avtale at leier skal betale en andel av eiendommens skatter, avgifter, driftsutgifter og felleskostnader, kabel-tv, bredbånd og trappevask. Du kan heller ikke ta betalt for nøkler, vaktmester eller for kommunale avgifter. Disse utgiftene må du betale selv, de skal aldri belastes leietaker.

Her får du gode forslag til hvordan du kan dele strømutgifter og strømstøtte med leieboer.

 

6. Hvilke bestemmelser i husleieloven må jeg forholde meg til?

Husleieloven har som sagt ingen regler om hvor høy husleien kan være, annet enn at det er forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie.

Husleielovens § 3-1 fastslår at leien må avtales til et bestemt beløp. Så hvis eiendomsskatten og felleskostnadene dine har økt siste året, kan ikke du overføre den utgiftsøkningen til leietaker.

Husleielovens § 4-2 sier at husleien kan justeres etter konsumprisindeksen, KPI. Da må leietaker få en måneds forvarsel.

Husleielovens § 4-3 sier at husleien kan reguleres til gjengs leie med seks måneders varsel.

Ut over dette er det ikke lov til å øke husleien underveis i husleieforholdet på grunn av for eksempel økte strømkostnader eller rentekostnader.

 

7. Hvor viktig er kontrakt, depositum eller garanti?

Det er viktig at du har en god og grundig leiekontrakt som utgangspunkt for leieforholdet, og vi anbefaler selvsagt Huseiernes egen leiekontrakt. Den er gratis for våre medlemmer, og finnes på flere språk.

Som utleier bør du kreve at leier stiller et depositum. Depositum er din sikkerhet for eventuelle skader eller skyldig husleie under utleieperioden. Merk at beløpet du kan be om er begrenset oppad til seks måneders husleie. Depositum må stå på en egen depositumskonto i en bank. Er du medlem i Huseierne, kan du opprette en gratis depositumskonto her.

De aller fleste leieforhold går fint og problemfritt for seg, men helt sikker kan man aldri være. Et alternativ til depositum er husleiegaranti, også kjent som depositumsgaranti og leiegaranti. En husleiegaranti er en garanti som stilles av en tredjepart, eksempelvis NAV, leietakerens arbeidsgiver eller lignende.