Tekst: Nina Granlund Sæther / Einar Frigland

1 Utleier

Partene må ha avtalekompetanse. Dersom en av partene er mindreårig eller umyndiggjort, er avtalen ugyldig.

Er en av leieavtalens parter en juridisk person (et selskap) eller sammenslutning, må den som opptrer på vegne av selskapet eller sammenslutningen være signaturberettiget eller ha prokura (fullmakt).

2 Leier

Dersom det er flere leiere bør alle oppføres i kontrakten. Før for eksempel opp en eller to i punkt 2, og henvis til punkt 24 for de øvrige. Sørg for at alle underskriver. Disse vil da være solidarisk ansvarlige (en for alle, alle for en) for forpliktelser etter kontrakten. Alternativt kan man ha en kontrakt med hver leier, som da vil ha selvstendige leieforhold.

3 Eiendom

Leilighet nr. kan enten fylles ut med bolignummeret (en bokstav og fire tall; dette skal finnes på en lapp klistret på inngangsdørens karm), med et nummer som utleier bruker i sitt system eller med begge deler.

4 Leieobjekt

Det kan være nyttig å lese artiklene side xx og yy før man begynner å fylle ut. Kontraktens varighet og leiers oppsigelsesvern er avhengig av hva slags leieobjekt det gjelder.

Loven har visse krav til minstetid for utleie; merk likevel at disse under særlige forhold kan fravikes.

• For disse typer bolig er minstetiden for tidsbestemt utleie ett år. Avtales tidsubestemt leie, har leier fullt oppsigelsesvern.
• For hybler er minstetiden for tidsbestemt utleie i utgangspunktet tre år. Derimot kan det avtales tidsubestemt leie med en måneds oppsigelsesfrist eller mer, og leier har ikke lovens oppsigelsesvern. Merk at det ikke er hybel i lovens forstand hvis leier ikke har adgang til en annens bolig (vanligvis for å bruke bad/wc). Det er heller ikke hybel i lovens forstand hvis det hører eget wc eller kjøkken til det utleide rommet. Ei heller er det hybel der to eller flere deler en leilighet slik at de har hvert sitt rom, selv om de har hver sin kontrakt og denne sier at de har adgang til leilighetens wc/bad og kjøkken. 
• For egen bolig kan det avtales tidsbestemt utleie for inntil fem år, uten noen minstetid. Avtales tidsubestemt leie, har leier ikke lovens oppsigelsesvern.
• For dette alternativet, som bl.a. omfatter de tradisjonelle boliger i leie¬gårder samt enkeltleiligheter og hus som ikke er utleiers egen bolig, er minstetiden ved tidsbestemt utleie i utgangspunktet tre år. Avtales tidsubestemt leie, har leier fullt oppsigelsesvern.

Utleieformen nevnt i punkt C og E gir leier færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Når det gjelder utleie etter avtalens punkt 4 E kan det etter særlige regler blant annet avtales at leier skal ha begrenset rett til fremleie og opptak av husstandsmedlemmer, at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse og at husstandsmedlemmer skal ha begrenset rett til å tre inn i leieforholdet ved leiers død. Huseiernes Landsforbunds juridiske svartjeneste vil bistå medlemmene med ytterligere opplysninger.

5 Varighet

Les artikkelen side yy nøye.
  
De fleste utleiere foretrekker å leie ut for en bestemt periode. Dette skyldes at leiers oppsigelsesvern er sterkt, og utleier risikerer at en oppsigelse blir satt til side av retten. Ønsker du en tidsbestemt kontrakt velger du punkt A eller B. Velges punkt A kan leier ikke si opp leieforholdet før fristens utløp. B er en kombinert kontrakt som gjør at partene står noe friere.

Velger du punkt C, velger du en tidsubestemt kontrakt, og leier får i de fleste tilfeller fullt oppsigelsesvern. Dersom ikke annet er avtalt, er lovens oppsigelsesfrist tre måneder til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

Det finnes betydelige unntak fra reglene om minstetid:

Skal boligen ved utløpet av leietiden brukes som bolig av huseier selv, eller noen som hører hans husstand til, gjelder det ingen minstetid for tidsbestemt utleie. Kryss av for passende leieobjekt i punkt 4 og i første eller andre rute i punkt 5, og spesifiser i punkt 24 hvem i husstanden som skal benytte boligen ved kontraktstidens utløp.

Har utleier annen saklig grunn for å leie ut for kortere tid, gjelder det heller ingen minste¬tid. Det stilles meget strenge krav til begrunnelsen for å leie ut for kortere tid enn minstetiden. Kryss av for passende leieobjekt i punkt 4 og i første eller andre rute i punkt 5, og spesifiser i punkt 24 grunnen til tidsav¬grensningen.

OBS! Dersom den oppgitte grunnen ikke materialiserer seg, og dette ikke skyldes uforutsette omstendigheter, går kontrakten over til å være tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier.

6 Leiesum

Det er ikke tillatt å ta mer enn én måneds forskuddsleie. Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Les mer side zz. Det er heller ikke lov å kreve en høyere leie enn markedsleie.

7 Tillegg

Utleiers utgifter til elektrisitet, brensel og/eller vann/avløp kan enten innbakes i leiesummen, punkt 6, eller tas som et a konto tillegg til leien.

Elektrisitet som brukes kun av leier, bør han tegne eget abonnement på.

Manglende betaling av utgifter til elektrisitet, brensel og/eller vann/avløp danner grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven, på linje med manglende leiebetaling.

8 Leiebetaling

Kontrakten legger opp til at leien og depositumet settes på konto i samme bank. Kun da kan banken selv kontrollere om leier skylder husleie ved leieforholdets slutt, og eventuelt betale ut skyldig leie.

16 Oppsigelse

Ved avslutning av tidsubestemte (oppsigelige) leieforhold, jf. kontraktens punkt 5 C, og ved oppsigelse i kombinerte leieforhold, jf. kontraktens punkt 5 B, må fremgangsmåte beskrevet side xx følges. For avslutning av tidsbestemte leieforhold, se punkt 17.

Dersom det i punkt 5 B eller C ikke er avtalt en annen frist, er leieforholdet oppsigelig med tre måneders frist, til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i. Leier plikter å betale husleie ut oppsigelsestiden selv om boligen er fraflyttet, med mindre utleier får leiet ut til andre.

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig, og bør sendes rekommandert. NB! Ikke skriv oppsigelsen selv. Oppsigelsen er ugyldig hvis den ikke fyller lovens strenge formkrav. Bruk HLs standard oppsigelsesskjema. Har leier flyttet i henhold til en oppsigelse, anses oppsigelsen som godtatt, selv om den ikke oppfyller lovens formkrav.

Innen tre måneder etter at leiers frist utløp må utleier, dersom leier har protestert i tide, reise søksmål for å få prøvet oppsigelsen. Gjøres ikke dette, faller oppsigelsen bort. Alle oppsigelsessaker skal starte i Husleietvistutvalget, eventuelt i forliksrådet.

Leier kan når som helst si opp en tidsubestemt leieavtale, med mindre annet er avtalt. Det er ingen formkrav til leiers oppsigelse.

17 Flyttingsoppfordring

Dersom leier ikke flytter ved utløpet av den avtalte leietid, må utleier innen tre måneder sende en flyttingsoppfordring for å unngå at leieforholdet fortsetter som et tidsubestemt leieforhold, med fullt oppsigelsesvern for leier. HLs standard varselskjema kan benyttes som flyttings¬oppfordring. Fyll i så fall ut skjemaets alternativ B, og send det rekommandert til leier.

18 Utkastelsesklausul

Med vedtatt utkastelsesklausul kan utleier få avsluttet et leieforhold hvis husleien ikke blir betalt. Utkastelse kan også benyttes der leier ikke flytter til avtalt tid, eller etter at et leieforhold er utløpt i følge en oppsigelse. Misligholder leier sine forpliktelser på en vesentlig måte, kan leieforholdet heves. Huseiernes Landsforbund har de nødvendige standardformularer for å gjennomføre en utkastelse.

22 Sikkerhet

Som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, utgifter ved fravikelse og andre krav som reiser seg av leieavtalen, kan utleier kreve at leier stiller depositum tilsvarende inntil seks måneders leie. Se side xx og i kontrakten for nærmere regler om depositumet. Kontoen må være i den bank som mottar leien. Pass på at depositum ikke settes på normal konto, men på særvilkår der banken aksepterer kontraktens regler om utbetaling!

Utleier kan i stedet kreve at det stilles garanti for samme formål som depositum. Vær sikker på at garantisten er søkegod, og at garantien ikke bare gjelder skyldig husleie, men også andre forpliktelser etter leieforholdet. Les artikkelen side xx nøye.

Betydningen av betryggende sikkerhet kan ikke understrekes nok. Uten sikkerhet kan det være svært vanskelig å drive inn utestående leie og andre krav. Ofte vil utleier måtte anse pengene som tapt. Ikke alle kan stille depositum tilsvarende seks måneders leie, men man bør i hvert fall ha et depositum som dekker leien i den tiden det tar å gjennomføre en utkastelse, normalt ca. tre måneder.

24 Særlige bestemmelser

Her kan man fylle ut med spesielle forhold som gjelder det enkelte leieforholdet. Kanskje er det plikt til plenklipp og/eller snømåking, kanskje er det deler av boligen/eiendommen som leieren ikke har adgang til, kanskje er det spesielle forhold til naboer som må ivaretas etc. Blir plassen for snau, bruker man punkt 24 for å henvise til eget vedlegg der de særlige bestemmelsene inntas. Vedlegget dateres og underskrives av partene.

25 Varsel til sosialtjenesten

Utleier har etter husleieloven § 9-11 ingen plikt til å varsle sosialtjenesten før utkastelse, men kan gjøre det ”dersom det er grunn til det”. Varsler han, står det i loven at han bør vente i minst to uker før utkastelse begjæres hos namsmyndighetene. Krysser leier av i punkt 25, skal varsel til sosialtjenesten ikke sendes.

26 Nøkler

Gi aldri fra deg nøklene før leieren har undertegnet kontrakten! Det kan fort oppstå uenighet om hva slags avtaleinnhold dere var enige om, og da får du kanskje ikke med deg alle de formuleringer du har behov for. Også et eventuelt depositum bør være i orden før du gir fra deg nøklene.

Leiekontrakten fra Huseiernes Landsforbund kan bestilles fra HL-butikken tlf. 22 47 75 00, eller lastes ned direkte fra www.huseierne.no. Nedlastet leiekontrakt er gratis for medlemmer.