Fra tid til annen opplever utleiere over hele landet marerittet, nemlig at leietaker herper boligen fullstendig.

Depositum er ofte nok til å dekke ubetalt leie, men verre er det med ødeleggelsene. Mange tror at husforsikringen gjelder, men det er absolutt ikke alltid tilfelle.

Flere forsikringsselskaper krever nemlig å få vite om utleie på forhånd, og tilbyr spesialsnekrede produkter deretter. Noen tilbyr dekning mot høyere premie, andre dekker ingenting.

Vet du hvor godt du er dekket dersom leietaker ødelegger utleieboligen din?

Søppel, katter og narkotika

Hvert år opplever utleiere å få utleieboligen fullstendig ramponert, og Bengt S.W. Langeland i Kristiansand er en av dem.

Tidligere i år hadde han problemer med sin utleiebolig i Hannevik Terrasse 19, der det viste seg at leieboerne hadde utført meget omfattende skadeverk.

– Årsaken til skadeverket var primært leietakers ulovlige dyrehold av katter, og manglende oppfølging av dyrenes primærbehov. Det ble i tillegg utført betydelig hærverk på kjøkken, baderom, og el-anlegg. Boligen var fullstendig nedgriset av søppel og avfall som dokumenterte bruk av narkotika, forteller han.

Han forsøkte å kaste ut leieboerne med alle lovlige midler, men ingenting nyttet og han fikk heller ingen hjelp fra namsmannen. Først når de truet samboeren hans kom politiet for å kaste dem ut.

– I skaderapporten fra takstmann fremgikk det at leiligheten var bortimot totalt rasert, og kostnader til rehabilitering av boligen ble estimert til rundt 250 000 kroner. I tillegg kom tapte leieinntekter, sier Langeland.

Boligen er nå ferdig rehabilitert og utleid, men veien dit var lang. Det har kostet ham nærmere 300 000 kroner av egen lomme.

Ingen hjelp fra forsikringsselskapet

Det største sjokket kom når det viste seg at Langelands husforsikring ikke dekket noen av skadene.

Etter at Langeland oppdaget skadeverket ble det dokumentert og videresendt til forsikringsselskapet, men der ble han møtt av en lukket dør. Dette dekket de ikke.

– Det var for meg et stort sjokk å oppleve at min husforsikring ikke dekket noe av skadene, og begrunnelsen var ganske klar. Jeg var ganske enkelt ikke dekket fordi skadeverket var utført av personer som var gitt tilgang til leiligheten, altså leietakerne, og da sto jeg uten rettigheter, sier han.

Ifølge Langelands forsikringsselskap DNB Skadeforsikring, har de fleste tilbydere av boligforsikring fjernet sin erstatningsplikt overfor “skader påført bolig / inventar utført av personer / leietakere med tilgang til den forsikrede bolig.” 

I Langelands selskap ble dette innført 01.01.2011, uten at han ble informert. Han trodde selv at han var dekket.

Etter å ha finlest papirene så han at endringen sto beskrevet over to linjer med liten skrift. Han mener opplysningsplikten her ikke er oppfylt.

– Selv min kunderådgiver i samme konsern som også drev med utleie ble sjokkert, dette hadde ikke han heller fått med seg, forteller Langeland.

– Det hjelper lite å sjekke referanser, betalingsevne og kreve depositum av potensielle leietakere når man som utleier kun har en tilnærmet symbolsk trygghet ved hærverk, brann, bygningsskade og lignende utført av leietakere, sier Langeland.

Vanlige fullverdige forsikringer dekker altså ofte ingen skader på bolig som på en eller annen måte kan ha sammenheng med leietakers oppførsel, så hver enkelt utleier bør sjekke opp hva ens egen forsikring dekker.

Problem

Det kan maksimalt kreves depositum tilsvarende seks måneders leie, og de fleste holder seg til mellom to og tre måneders leie som sikkerhet.

Omfattende skadeverk og manglende betaling kan med andre ord komme til å koste deg dyrt, og du kan ende opp med å betale alt fra egen lomme.

– Dette ble en dyrekjøpt erfaring for meg, og jeg anbefaler alle utleiere av bolig å tegne såkalt utleieforsikring;  forsikring som dekker både skadeverk og bortfall av leieinntekter i tilfeller der depositum alene ikke dekker utleiers kostnader ved oppsigelse, og utkastelse av leieboere som ikke gjør opp for seg.

Langeland sier at han nå aldri hadde turt å leie ut bolig uten egen forsikring på dette. Han synes det er helt urimelig at det ikke er krav om slik forsikring ved utleie, fordi han mener at det er i alles interesse at dette er på plass.

Dette kan vise seg å være en billig investering hvis uhellet skulle være ute, og på hans utleieleilighet med en verdi på rundt 2 millioner ligger ikke årspremien på mer enn 675 kroner i året.

 

– Ha god dialog

Takstmannen som takserte skadene på Langelands bolig, Henrik Løvdal i Takst og energidoktoren AS, forteller at de med jevne mellomrom ser tilfeller av leieboers skadeverk på bolig.

– Vi ser ofte at leieboere ikke tar vare på boligen som de ville gjort om de eide den, og ikke bryr seg. Ofte sier ikke leieboere fra om skader eller tilløp til skade, og i tilfeller hvor det er snakk om vannskader og lignende kan summene bli høye hvis det går for lang tid før skadene oppdages, sier han.

Han forteller at skadeomfanget i denne saken heldigvis tilhører sjeldenhetene, men at det er viktig at takstmann tilkalles når man oppdager skadeverk.

– Dersom takstmann blir tilkalt tidlig i prosessen, kan man dokumentere skaden slik som den er og hva som har forårsaket den. Det er også viktig med tanke på at skaden i noen tilfeller kan begrenses, sier Løvdal.

Takstmannen anbefaler alle utleiere å sette opp en god leiekontrakt, sikre depositum, samt sjekke referanser og jobbrelasjoner.

I tillegg understreker han hvor viktig det er å ha en god dialog med leietaker for å sikre at de gir beskjed ved skader eller annet som utleier bør vite om.

Henlagt av politiet

I Langelands tilfelle ble skadeverket på boligen politianmeldt, og det ble av Kristiansand politikammer definert som “grovt skadeverk” grunnet skadeomfang og kostnader ved rehabilitering.

Likevel ble forholdet henlagt på grunn av mangel på kapasitet til å følge opp det anmeldte forholdet.

Skadeforvolder, altså leietaker, var ikke lengre bosatt i Agder Politidistrikt, og mulighet for pågripelse eller straffeforfølgning av den navngitte gjerningspersonen ble vurdert å være for ressurskrevende.

– Ved å stå frem så håper jeg at min erfaring som utleier og tragiske historie i det minste kan forhindre andre utleiere i å oppleve en tilsvarende ubehagelig og kostbar erfaring, avslutter Langeland.

loo@huseierne.no