- Jeg reiser land og strand rundt og holder kurs om blant annet utleie. På mine reiser snakker jeg med mange forskjellige folk og får høre en hel del historier fra utleiere. Det jeg registrerer, er at mange kommuner unnlater å bruke «Garantidokumentet for husleieforhold», som ble utformet av kommunaldepartementet i samarbeid med blant annet Huseiernes Landsforbund for over to år siden, sier kursansvarlig Geir Engebraaten. Dette er problematisk for både utleiere og leieboere.
Istedenfor depositum
Enkelte leieboere er av ulike grunner ikke i stand til å betale depositum. De trenger likevel et sted å bo. En kommunal garanti / Nav-garanti skal hjelpe dem til å finne nettopp dette. Men i kommune-Norge utformes slike garantier svært forskjellig, og de gir ulik grad av sikkerhet for utleier.
«Garantidokument for husleieforhold» fra 2016 ble utformet av kommunaldepartementet for at kommunene skulle kunne tilby utleiere god nok trygghet til at det ble attraktivt å leie ut til vanskeligstilte grupper. Men det er frivillig om kommunene vil velge å bruke dokumentet som mal for sine garantier.
Geir Engebraaten.
- Det er utrolig synd at kommunene ikke bruker dette i langt større grad. Dersom utleier føler seg trygg på at han eller hun ikke vil gå i tap, vil terskelen for å leie ut til vanskeligstilte bli lavere. Dette er ikke bare i utleiers interesser, men det er også viktig for å løfte frem en utsatt gruppe og få flere som kanskje sliter litt til å finne en egen bolig, sier Engebraaten.
Lars Aasen i Leieboerforeningen bekrefter tendensen:
- Det er få som vet om denne garantien og jeg tror det er ganske få som benytter den. Vi anbefaler den til alle og har den inne på en egen hjemmeside for kommuner, sier Aasen.
Både utleiersiden og leieboersiden er altså skjønt enige om at dokumentet er best for begge parter.
Selvskyldnergaranti
Poenget med Garantidokumentet er å erstatte diverse andre avtaler som kommunene tilbyr private utleiere når de skal stille garanti for leieboere. Ofte viser det seg at andre «garantier» ikke dekker opp for problemer som kan oppstå i et leieforhold: Enkelte ganger er ikke garantiene gyldige i hele leieperioden. Andre ganger er det rene depositumsgarantier som dekker opptil tre måneders husleie dersom leieboeren ikke gjør opp for seg, men som ikke dekker for eventuelle skader eller mangler som er påført leieboligen. Huseiernes Landsforbund har også sett eksempler på kommunale garantier eller NAV-garantier der utleier først må forsøke å inndrive pengekravet fra leieboeren før han eller hun kan rette kravet mot kommunen. En slik prosess krever blant annet at man får dom for kravet og deretter går til namsmannen for å få det tvangsinnkrevet etter tvangsfullbyrdelsesloven. Prosessen kan gjerne ta et år.
«Garantidokument for husleieforhold» derimot, er en selvskyldnergaranti. Det betyr at man som utleier med denne avtalen kan gå til kommunen og kreve inn ubetalt husleie og erstatning for skader så snart leieboeren etter oppfordring ikke har betalt, (det er to ukers betalingsfrist for skader og ti dager for husleie) og at kommunen som garantist plikter å utbetale garantibeløpet selv om det skulle være uenighet mellom utleier og leier. Kommunen har rett til å vurdere om det påståtte misligholdet i husleieforholdet virkelig foreligger, men dersom vurderingen i ettertid viser seg å være feil, vil en eventuell tilbakeholdelse være garantistens risiko.
Har tenkt på det
Moss kommune er blant de som ikke tar i bruk garantien, men de kjenner til den, forsikrer Aud Kruse Gundersen, leder i boligsosial avdeling.
- Vi har en løsning som langt på vei gir samme sikkerhet for utleier, ved at vi dekker både manglende betaling av husleie, skadeverk utover vanlig slitasje og eventuelle fraflytningskostnader, som for eksempel manglende opprydning og vask etter endt leieforhold.
- Og dette dekkes uten at utleier først må forsøke å få inndrevet sitt krav hos leieboer?
- Nei, utleier må fremme krav overfor leieboer først. Men vi ønsker at det skal skje med kopi til oss, slik at vi kommer inn i prosessen tidlig, sier Gundersen. Hun forsikrer videre at utleier deretter ikke trenger å gå gjennom en hel rettsprosess før kommunen kommer på banen, men understreker at kommunen krever dokumentasjon fra huseier på eventuelle skader. Kun dokumenterte kostnader kan innfris, og ved skadeverk kreves kostnadsoverslag fra fagperson.
- Dette er fordi vi har erfaring med at enkelte utleiere melder inn urimelige krav. Derfor ønsker vi dokumentasjon med bilder, og i alvorlige tilfeller kommer vi selv på befaring, sier Gundersen. Hun er fornøyd med kommunens mellomløsning, men opplyser at de har planer om å endre sitt avtaleverk slik at det i enda større grad vil stemme overens med rundskrivet.
- Vi har bare ikke kommet så langt ennå.
Har ikke finlest
Heller ikke i Lillehammer og Gausdal er kommunaldepartementets garantidokument i bruk. Der vurderes hver enkelt sak individuelt etter sosialtjenesteloven, og i de fleste tilfeller stiller kommunen depositumsgaranti. Det vil si at depositumsbeløpet ikke blir satt inn på en depositumskonto, men ligger hos kommunen, som i ettertid følger de samme reglene for utbetaling til utleier som banken gjør.
- Ved et eventuelt krav i garantien er det samme prinsippet som gjelder for depositum i bank. I bank skal begge, leietaker og utleier, ved krav i depositum signere på at depositum eventuelt skal utbetales delvis eller i sin helhet. Hos NAV skal utleier stille krav i depositum, her tar NAV kontakt med leietaker og ber om uttalelse i saken og utbetaler eventuelt krav etter en vurdering, forklarer veileder ved Nav Lillehammer og Gausdal, Rita Dreyer Eriksen.
- Hva er grunnen til at dere velger denne løsningen?
- Jeg kan ikke se at dette blir noe annerledes enn om leieboeren hadde stilt depositum i banken, sier veileder ved Nav Lillehammer og Gausdal, Rita Dreyer Eriksen.
- Hvordan fungerer dette?
- Vi har inntrykk av at dette fungerer fint for begge parter, vi har ikke hatt klager eller signaler fra ultieere på at dette ikke fungerer.
- Kjenner dere til Garantidokument i husleieforhold fra 2016?
- Jeg kan ikke si at jeg har finlest det.
Mer jobb
Advokat Annita Magnussen i Huseiernes Landsforbund påpeker at det er vanskelig å vurdere om de ulike formene for garantier i kommunene gir god nok sikkerhet for utleiere uten å se de skriftlige avtalene som tilbys. Hun påpeker at en slik usikkerhet i seg selv er problematisk.
- Det blir mer jobb, og dermed høyere terskel, for private utleiere dersom de hele tiden må forsikre seg om at garantien de tilbys faktisk er god nok. Dette går igjen ut over vanskeligstilte som da får færre botilbud av denne typen, sier Magnussen.
Hun anbefaler folk som skal leie ut til beboere som får hjelp fra kommunen (ofte via Nav), å sjekke grundig. Spør gjerne om å få benytte Garantidokumentet eller be om en selvskyldnergaranti. Den gjør at du som utleier kan gå rett på garantisten når leiers betalingsmislighold er et faktum og leier etter oppfordring ikke har betalt. Sjekk også at garantien gjelder for hele leietiden pluss noe tid i etterkant, slik at du får tid til å oppdage eventuelle mangler etter overlevering. raa@huseierne.no
Kommunaldepartementet: Ingen oversikt
- Vi har ingen oversikt over hvor mye kommunene bruker dokumentet. Vår intensjon var å gi private utleiere større trygghet til å leie ut, sier statssekretær Lars Jacob Hiim i Kommunal- og moderniseringsdepartementet i en epost til Hus& Bolig.
- Departementet har ingen planer om å lovpålegge kommunene å bruke dokumentet, men vi håper at kommunene vil ta det i bruk. Vi vil fortsette arbeidet med å sikre private utleieres interesser ved leiers mislighold av en husleieavtale. Målet er at flere vanskeligstilte kommer inn på det private leiemarkedet.
