Som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, utgifter ved fravikelse og andre krav som kan reise seg, kan utleier kreve at leier stiller et depositum som tilsvarer seks måneders leie.

- Betydningen av betryggende sikkerhet kan ikke understrekes nok. Ikke alle kan stille depositum tilsvarende seks måneders leie, men man bør i hvert fall ha et depositum som dekker leien i den tiden det tar å gjennomføre en utkastelse, normalt ca. tre måneder, sier advokat Einar Frigland i Huseiernes Landsforbund.

Særskilt konto

Et eventuelt depositum skal settes på en særskilt konto i leiers navn. Det er viktig at pengene ikke settes på en vanlig konto, men en egen depositumskonto der banken aksepterer kontraktens regler om utbetaling. Det er utleier som skal betale for opprettelsen.
Depositumet må settes inn på konto i samme bank som utleier bruker for innbetaling av leie. Hvis ikke mister utleier muligheten til å få dekket forfalt, men ikke betalt leie, uten å gå til rettssak.

Frem til 1. september 2009 kunne banken ta penger av depositumskontoen og betale direkte til utleier dersom han eller hun hadde husleiekonto i samme bank. Utleier måtte da bevise at den faste husleien ikke hadde kommet inn på kontoen. Heretter er banken nødt til å varsle leier før den betaler noe til utleier. 
 

- Leier har nå en lovfestet rett til å få vite om det dersom banken rører ved depositumskontoen. På den måten skal leier kunne stoppe utbetalingen. Utbetalingen stoppes dersom leier kan dokumentere at han eller hun har reist søksmål mot utleier innen fem uker etter at varselet fra banken ble sendt, forklarer advokat Line Parelius i Huseiernes Landsforbund.

De samme reglene gjelder for utleier. Dersom leier krever pengene fra depositumskontoen utbetalt, skal utleier får varsel. Da har han eller hun fem uker på seg til å fremme krav etter bestemmelsene om utbetaling av skyldig leie, eller på å dokumentere at søksmål er reist.
 Vær oppmerksom på at endringene i depositumsreglene kun gjelder for depositum opprettet etter 1. september.

Garanti – sjelden like trygt

Når en leier ikke har mulighet til å betale depositumet med egne penger, kan kommunen utstede en skriftlig garanti i stedet. Men mange av de kommunale garantidokumentene er fulle av feil og utydeligheter som kan føre til problemer for utleier.

- Utleierne må virkelig passe på for å unngå å bli lurt, advarer advokat Line Parelius. Dårlige formuleringer som er egnet til å skape misforståelser mellom partene florerer. Og enkelte av garantiene gjør leieforholdet mer komplisert enn loven selv krever. Noen kommuner krever for eksempel at utleier skal sende dem rekommandert brev med en gang husleien ikke har kommet inn på konto. Parelius forteller også at enkelte kommuner krever gebyr om garantien skal brukes. Hun understreker at det å ha fått en garanti i hånden ikke er noen garanti for at utleier når frem med sine krav.

- Garantien sier noe om evnen til å betale, men ikke viljen. Kommunen kan protestere på utleiers krav, på samme måte som leier kan, for eksempel ved å si dette er det ikke leier som har gjort, eller at det er utleiers ansvar i henhold til kontrakten. Så det er ikke sikkert at det er enkelt å få det man har rett til, selv om kommunen står som garantist, advarer Parelius. I enkelte tilfeller må utleier prøve å tvangsinnkreve det utestående direkte fra leier før garantien utløses. Det er en prosess som blant annet krever at man får en dom og må gå til namsmannen, noe som gjerne kan ta et år.

Sjekk et eventuelt garantidokument nøye

Siden mange av de kommunale garantiene har vist seg å være lite betryggende for utleier, anbefaler advokat Parelius utleier å gå nøye gjennom et eventuelt kommunalt garantidokument før man signerer en leiekontrakt med en leier som har kommunal garanti.

1. Ikke inngå leiekontrakten før du har sett garantidokumentet. Mange steder får leier ikke garanti uten først å ha fått leiekontrakt, men utleier bør da be om å få se kommunens versjon før avtalen underskrives.
2. Ikke inngå leiekontrakt selv om kommunen sier at alt er i orden og at de bare trenger å formalisere det gjennom et vedtak først. Når du senere får se garantien ser den muligens ikke like bra ut som du trodde.
3. Sørg for at garantien dekker hele leieperioden pluss to eller tre måneder. Enkelte garantier varer så lite som tre måneder, eller kan sies opp av garantisten!
4. Sørg for at garantien ikke opphører dersom leier flytter ut før tiden.
5. Sørg for at garantien gjelder så lenge leieren er i boligen. Hvis ikke vil utleier mangle sikring dersom leier nekter å flytte etter utløpt leieperiode. Da risikerer man både å tape husleie og å pådra seg utgifter for å få leier kastet ut.
6. Sørg for at garantien dekker det man har krav på i følge husleieloven og leiekontrakten. Pass spesielt på at garantien ikke bare omfatter ren husleie dersom for eksempel strøm og oppvarming skal betales i tillegg.
7.  Unngå gyldighetsvilkår som ikke er rimelige. Det er unødvendig at utleier må dokumentere at han eller hun har lov til å leie ut sin egen bolig.
8. Vær oppmerksom på at enkelte kommuner krever at man følger opp garantien hver eneste måned mens leieforholdet pågår, for eksempel at man må sende brev hvis en måneds husleie uteblir. Da er det ikke mulig å samle opp kravene sine til leieforholdet er avsluttet.
9. Vær oppmerksom på at enkelte kommuner har spesifikke påbud for hva som må skje når leieforholdet har opphørt, for eksempel at man må sende dem et rekommandert brev.
10.  Undersøk også hvorvidt eventuelle lover som det blir referert til, er gyldige. Enkelte kommuner refererer til bestemmelser som er foreldet.
11.  Undersøk hvorvidt det dreier seg om en simpel garanti eller en selvskyldnergaranti. Med en selvskyldnergaranti kan man gå rett på garantisten med kravet sitt. En simpel garanti (som det automatisk er hvis det ikke eksplisitt står at det er en selvskyldnergaranti eller at garantisten hefter for ”rettidig” betaling etc.) betyr at utleier må prøve å tvangsinnkreve det utestående direkte fra leier før garantien utløses. Det er en prosess som krever at man får en dom, går til namsmannen etc., noe som fort kan ta flere måneder. Undersøk hva som er nok for å ha forsøkt å inndrive kravet.
12. Vær oppmerksom på at enkelte kommuner tar gebyr hvis garantien utløses.
13. Ved garanti fra andre enn kommunen:  Undersøk om garantisten er søkegod, det vil si har penger!