Tidligere har vi kunnet lese i Stavanger Aftenblad om hvordan kommunen gikk rettens vei og begjærte tvangssalg av grunneierens bolig for å kreve inn 4 kroner og 77 øre i ubetalt eiendomsskatt og andre kommunale avgifter.

Det opprinnelige kravet vokste seg til 5 613,22 kroner etter at inkasso, gebyrer og andre salærer var plusset på, og tingretten måtte ta stilling til om boligen skulle tvangsselges for å få inn det noe beskjedne kravet.

Og selv om dette virker tullete, så er ikke saken unik.

Vant ikke frem

Tingretten nektet i dette tilfellet til slutt å behandle saken fordi de mente at en behandling ikke vil stå i rimelig forhold til betydningen av tvisten, i tillegg til at omkostningene ved behandlingen ikke er forsvarlig fordi den langt overstiger summen det tvistes om.

Kommunen har med andre ord et tvangskraftig tvangsgrunnlag og er i posisjon til å kreve eiendommen tvangssolgt, men det bør være rom for vurdering.

Retten mente her at kostnadene ved inndrivelsen står i et åpenbart misforhold til beløpet kravet gjelder, og at kommunens reaksjon vanskelig kan kalles forholdsmessig.

De mente også at tvangsinndrivelsen av et så lite beløp ikke var nødvendig for å sikre kravet.

– Å begjære tvangssalg av bolig for 4 kroner og 77 øre er selvsagt helt tullete, og dette eksemplet viser jo at man kan unngå mange misforståelser ved å snakke sammen. Likevel viser det også hvor viktig det er å gjøre opp for seg, og at det ikke alltid lønner seg å stå på sitt, sier Inger Johanne Dehli, advokat og distriktsleder i Huseiernes Landsforbund.

Hun har mellom 30 og 40 oppdrag fra tingretten i året når det kommer til nettopp tvangssalg, og har god erfaring med å få i gang dialog igjen der det har stokket seg mellom partene.     

– Men jeg har også opplevd at manglende betaling av feieavgift på 130 kroner har utløst begjæring om tvangssalg, så betal alltid de kommunale avgiftene først, sier hun.

Betal først, krangle etterpå

Dehli sier at staten i dette eksempelet skyter spurv med kanon, og at det naturlige ville være å avskrive kravet.

Staten kan også begjære lønnstrekk eller vente på en anledning til å motregne i skatt til gode.  

– Det er dette med det forholdsmessige tiltaket for å få inn pengene sine som retten her sier noe om. At det er et krav er imidlertid ubestridt, sier Dehli.   

– Staten er ekstra farlig fordi de har legalpant, og fordi de må begjære tvangssalg innen to år for ikke å miste førsteplassen i køen. De er som oftest garantert dekning for kravet sitt, og de vil kunne begjære tvangssalg for ubetalte kommunale avgifter uansett hvor liten summen er.

Hun sier at dersom man ønsker å krangle på en regning på prinsipielt grunnlag, så må man betale først og krangle etterpå.

– Hvis ikke vil du i ytterste konsekvens kunne miste huset, og da vinner du lite på å stå på ditt.

Hun synes å se en trend i at flere står på sitt, protesterer og nekter dialog og samarbeid. Det er det ifølge Dehli kun en part som taper på.

– Så betal legalpanten til de som er skumle å ha på nakken, uansett hvor latterlig du mener beløpet er. Gå i dialog, men du må ha noe konkret å komme med. På sikt er det bare å gjøre opp for seg som løser knipen uansett hvis kravet er reelt, sier hun.

Ikke alltid negativt 

Dehli er opptatt av at man ikke alltid må se på tvangssalg som noe negativt. Ofte er det snakk om mennesker som har tatt seg vann over hodet, og ikke vet hvordan de skal komme seg ut av knipa.

– Mange har tatt på seg for mange forpliktelser, og har ikke penger til å betjene lånet og alle regningene. De vet ofte ikke hvor de skal begynne, og føler ofte en stor lettelse når huset tvangsselges, kreditorene betales og resten av pengene brukes på å kjøpe en bolig som er mindre og billigere.

Dehli forteller at de fleste ikke vil selge boligen sin først, men at de etter hvert innser at det er en god løsning for alle parter.

– Da får de i prosessen verdifull hjelp, og kan i mange tilfeller begynne helt på nytt med blanke ark, sier hun.

Tvangssalg kan også benyttes dersom noen ønsker seg ut av et sameie, og man ikke greier å bli enige om hvordan dette skal gjøres. Det kan for eksempel være at noen eier en bolig sammen og en part vil ut, men hvor de blir ikke enige om utløsningsbeløpet.

– Man begjærer sameiet oppløst, og eiendommen selges da som hovedregel på det åpne markedet som et tvangssalg. Det kan med andre ord være enighet om slike løsninger, så det er ikke alltid bare manglende betaling og uenigheter som utløser tvangssalg, sier hun.

Trygt å kjøpe tvangssolgt bolig?

Når folk ikke vil selge boligen frivillig, så oppretter tingretten en medhjelper i form av en advokat eller eiendomsmegler. Og det er lagt opp til at man skal få markedspris for boligen.

– Selve salget annonseres som hvilket som helst salg, med visning, budrunder og alt som hører med. Men det vil fremkomme av prospektet at det er snakk om et tvangssalg, og her er det ikke mulig for kjøper å legge inn bud med forbehold.

Budprosessen er lengre og tyngre enn ved frivillig salg av bolig, siden budet skal godtas av tingretten. Oppgjørsdagen er normalt sett tre måneder etter at de har akseptert budet. 

Istedenfor kjøpekontrakt så har man en stadfestelseskjennelse hvor det fremgår hvem som er riktig eier, og en fordelingskjennelse hvor det fremgår hvem av kreditorene som får helt, delvis eller ingen dekning.

Kreditorer som ikke får dekning for hele sitt pengekrav slettes ved tinglysningen. Slikt sett trenger man ikke bekymre seg for om kreditorene vil medvirke frivillig til å frafalle sin pantesikkerhet.

Ved frivillig salg er det mange som har brent seg her. 

Dersom kjøpesummen ikke dekker alle heftelsene, er man avhengig av at kreditorene går med på å frafalle pantet frivillig. Disse kjennelsene kan selvsagt ankes, men dette vil som regel være avklart innen oppgjørsdagen kommer.

En anke over en fordelingskjennelse vil uansett ikke innebære noen endringer for en fremtidig eier av eiendommen.

– Når ny kjøper overtar vil tingretten utstede et tvangssalgsskjøte som tinglyses på eiendommen. Skulle det vise seg at eiendommen har en vesentlig mangel eller at det er gitt feil opplysninger, så vil man kunne kreve prisavslag, men ingen heving. Prisavslaget skal rettes mot de kreditorene som sist fikk dekning. Slikt sett er man her som oftest mer sikker på at selger har penger til å dekke et prisavslag enn ved et ordinært salg, forteller Dehli.

loo@huseierne.no