Hovedregelen for skatt på salg av boliger er at man skal skatte av gevinsten, eller få fradrag for eventuelt tap. Men unntakene fra regelen er omfattende.
Unntakene
Helt enkelt er det slik at boligen du selv bor i kan du selge uten å måtte skatte av gevinsten. Følgende kriterier må være oppfylt: Du må ha bodd i den minst 12 av de siste 24 måneder, og du må ha eid boligen i over ett år.
Advokat Øistein Olsen Krokmoen. - Dersom du har bodd i egen bolig i mange år, er jo ikke noe av dette et problem. Men vi får ofte spørsmål fra folk som kanskje har eid boligen i kort tid eller har leid den ut den siste tiden – og det de gjerne lurer på, og som blir avgjørende, er når man regner en bolig som solgt, sier advokat Øistein Krokmoen i Huseierne.
Å selge en bolig er ofte en lang prosess, og mange tror boligen i denne sammenhengen først regnes som solgt ved overtagelse, eller når eiendomsoverdragelsen er tinglyst, men her kan man gå på en smell.
- Boligen regnes som solgt idet selger har akseptert et bud fra kjøper. Jeg kjenner til tilfeller der selger har gått på en skattesmell fordi eiertiden dermed har blitt for kort, sier Krokmoen.
Skatt hvis du har leid ut?
Dersom du leier ut deler av boligen kan du selge hele skattefritt hvis du har bodd i hoveddelen av boligen.
- Har du derimot bodd i en mindre del av boligen, mindre enn halvparten regnet i utleieverdi, må du skatte av den delen du har leid ut. Den delen du har bodd i kan du fortsatt selge skattefritt, sier Krokmoen.
Skattefritaket er selvsagt fortsatt avhengig av lang nok eie- og botid, slik vi har forklart over.
Interessert i skatt på utleie? Les mer her!
Brukshindring kan stoppe skatten
Det finnes visse tilfeller hvor du ikke trenger å ha bodd i boligen din og likevel kan selge skattefritt. Dette er hvis du har blitt forhindret i å bo der av ulike årsaker. Dette kalles brukshindring. Brukshindringene må du ha vært ukjent med på det tidspunktet du skaffet deg boligen. Eksempler på brukshindringer er:
- frivillig eller beordret skifte av arbeide
- boplikt i tjenestebolig
- utdannelse ved skole eller universitet som ligger et annet sted enn boligen
- innleggelse på institusjon på grunn av sykdom eller alderdom
Det er mest vanlig at brukshindringen skjer når eier på grunn av alderdom flytter til en institusjon, men det er heller ikke uvanlig at brukshindringen skjer ved skifte av jobb, studier i utlandet og så videre.
Les mer: Du finner mer om reglene om skatt på salg av bolig her
Arv
Hvis du arver en bolig, arver du ikke samtidig arvelaterens botid. Det betyr at du må skatte av en eventuell gevinst eller får fradrag for tap ved salg. Men du arver heller ikke arvelaters inngangsverdi – inngangsverdien regnes fra du overtar boligen.
- Dermed er det faktisk mange som kan trekke fra eventuelle utgifter ved salg på skatten, dersom de får solgt boligen til den taksten som blir satt når de arver boligen, forklarer Krokmoen. Dette er fordi alle relevante utgifter, som utgifter til megler, kan trekkes fra på skatten.
Ved arv av sekundærbolig er det annerledes. Den kunne arvelater ikke solgt skattefritt, og da kan heller ikke den som arver den gjøre det.
- Ved sekundærbolig overtar man opparbeidet gevinst. Potensielt kan man arve rene skattebomber, sier Krokmoen.
Vil du vite mer om arv? Få med deg advokat Karianne Listeruds tips her!
Bevis for botid
I mange par eier partene hver sin bolig når de bestemmer seg for å flytte sammen. Enkelte velger å leie ut den fraflyttede boligen en periode, for så å selge den. Da kan de gå på en skattesmell dersom utleieperioden gjør at botiden ikke oppfylles.
- Sett at du flytter inn til kjæresten din og leier ut boligen din i tre år, for så å finne ut at du vil selge den. Da må du skatte av gevinsten. Enkelte lurer på om de bare kan melde flytting til Folkeregisteret og så liksom «bo» der ett år for å unngå skatt på gevinsten ved salg. Men – med mindre flyttingen er reell – vil dette være å forsøke å svindle skattemyndighetene, med den risikoen det innebærer, sier Krokmoen.
Blir det spørsmål fra skattemyndighetene, er det opp til deg å bevise at du faktisk har bodd i boligen som påstått.
- Da er det du som må føre bevis for dette. Så kan man jo spørre hvordan man kan bevise noe slikt, men jeg kan tenke meg at for eksempel kvitteringer fra mathandling i nærbutikkene, postadresse, abonnementer på for eksempel internett og tv-tjenester kan være relevant informasjon i så måte, sier Krokmoen.
Les også: Ofte stilte spørsmål om skatt ved salg av bolig
Ekteskap og skilsmisse
Dersom du gifter deg og flytter inn til din ektemake, regnes din botid å være like lang som ektefellens. Du må altså ikke skatte av det, dersom du kjøper deg inn i boligen og dere selger den etter at du kun har bodd der i noen måneder, så lenge ektefellen har bodd der minst 12 av siste 24 måneder.
Blir tidligere felles bolig solgt etter separasjon eller skilsmisse, får den som har flyttet ut godskrevet samme botid som den som har bodd i boligen. Denne regelen gjelder også for samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
Er du samboer? Da bør du skrive samboerkontrakt.
Ved skilsmisse gjelder det imidlertid å være oppmerksom på at den som flytter ut må selge sin andel av boligen i tide til at botidskravet oppfylles. Det vil i praksis si at dersom den utflyttede venter i over ett år med å selge sin andel, vil denne parten måtte betale skatt av gevinsten ved salget. raa@huseierne.no
