Etter år med boligprisvekst og vekst i husholdningenes gjeld, kan det nå bli iverksatt en rekke tiltak for å bremse boligfesten.
Finanstilsynet vil blant annet forskriftsfeste krav til utlånspraksis for å begrense bankenes mulighet til å utøve skjønn når de gir boliglån, og det kan bli krav om avdragsbetaling fra første stund.
Renteøkningen som skal legges til grunn for stresstestingen av låntakers betjeningsevne, økes også med ett prosentpoeng, fra 5 prosentpoeng til 6 prosentpoeng.
Regler med rom for skjønn
Finanstilsynet ga i 2010 retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål i Norge. Retningslinjene ble strammet inn i 2011, blant annet slik at bankene normalt bør kreve at låntakere har minst 15 prosent egenkapital ved boligkjøp.
Det er imidlertid bygget inn en viss fleksibilitet i retningslinjene, og bankene kan avvike fra regelen om 15 prosent egenkapital hvis det foreligger tilleggssikkerhet eller det er gjort en særskilt forsvarlighetsvurdering.
I Sundvolden-erklæringen heter det også at Regjeringen vil at egenkapitalkravet skal praktiseres på en fleksibel måte slik at det hensynstar låntakers betalingsevne.
I 2014 ble det ytterligere understreket da Finansdepartementet klargjorde i et brev til Finanstilsynet at det i en del tilfeller kan være forsvarlig å gi boliglån til førstegangskjøpere med en egenkapital ned mot 10 prosent.
Men etter den siste tidens boligprisvekst og økningen i husholdningenes gjeld, har pipa fått en annen lyd.
Tidligere denne måneden ba Finansminister Siv Jensen Finanstilsynet om å vurdere om det er hensiktsmessig å iverksette tiltak som vil dempe veksten i boligprisene, samt kredittveksten i den norske husholdningssektoren.
Både hun og tilsynet er bekymret for at flere år med sterk vekst i boligpriser og husholdningenes gjeld, har økt risikoen for at finansiell ustabilitet kan utløse og forsterke et tilbakeslag i norsk økonomi.
En rekke innstramminger
I dag kom svaret fra Finanstilsynet, og de foreslår å forskriftsfeste krav til utlånspraksis for boliglån.
En forskriftsfesting er nødvendig for å fjerne eller sterkt begrense bankenes rom for å fravike normene for utlånspraksis. Til forskjell fra retningslinjer, vil en forskrift gi grunnlag for en strammere tilsynsmessig oppfølging, bl.a. ved å kunne gi bankene pålegg ved brudd på forskriftsbestemmelsene.
Innsnevring av skjønnsutøvelsen er det viktigste bidraget til strammere utlånspraksis, mener de.
I tillegg inneholder forskriftsforslaget noen innstramminger i referanseverdiene:
- Renteøkningen som skal legges til grunn for stresstestingen av låntakers betjeningsevne, økes med ett prosentpoeng, fra 5 prosentpoeng til 6 prosentpoeng. I tillegg presiseres det at det for fastrentelån skal legges til grunn en tilsvarende renteøkning ved utløpet av rentebindingsperioden. Den viktigste innstrammende effekten i prøvingen av låntakers betjeningsevne, er imidlertid kravet om at låntaker skal bestå stresstesten, dvs. at en særskilt forsvarlighetsvurdering ikke kan begrunne avvik fra regelen.
- Maksimal belåningsgrad for nedbetalingslån beholdes på 85 prosent av boligens verdi. Muligheten for høyere belåningsgrad beholdes dersom det kan stilles betryggende tilleggssikkerhet i form av pantesikkerhet i annen eiendom. Maksimal belåningsgrad settes dermed til 85 prosent av summen av boligens verdi og eventuell tilleggsikkerhet. Det åpnes imidlertid ikke for at en særskilt forsvarlighetsvurdering kan begrunne en høyere belåningsgrad.
- Etter retningslinjene er tilsagn om personlig sikkerhet, altså kausjon og garanti, for deler av lånet, sidestilt med sikkerhet i annen eiendom som grunnlag for høyere belåningsgrad enn 85 prosent.
- Maksimal belåningsgrad for rammelån reduseres fra 70 prosent til 65 prosent, og uten mulighet for høyere belåningsgrad etter særskilt forsvarlighetsvurdering.
- Det innføres et krav om minst 2,5 prosent årlig avdragsbetaling fra første år for alle nedbetalingslån med belåningsgrad over 65 prosent. Dette tilsvarer avdragskravet for et serielån med 40 års løpetid. I gjeldende retningslinjer er normen krav om avdragsbetaling, men uten at dette er kvantifisert, fra første termin for alle lån med belåningsgrad over 70 prosent. For å skape konsistens i regelverket, er kravet til avdragsbetaling begrenset til belåningsgrader som er høyere enn maksimal belåningsgrad for rammelån.
Rentemøte denne uken
Samtidig skriver Finanstilsynet at en forskriftsregulering av utlånspraksis er et inngripende tiltak, og det bør ikke være et permanent virkemiddel.
Tilsynet understreker at forskriften bør oppheves, eventuelt justeres, når markedsforholdene tilsier det.
Finansminister Siv Jensen sender nå forslagene ut på høring, med en frist på 6 uker.
Torsdag19. mars holdes det rentemøte i Norges Bank, og det er forventet at styringsrenten vil senkes til 1 prosent.
Det vil i så fall kunne bety enda lavere boliglånsrenter.
