Generelle tomtespørsmål er regulert i Plan- og bygningsloven, men deling av tomt har en egen lov - nemlig Delingsloven.
Loven gir kommunene myndighet til å foreta deling av eiendommer. Du må påregne noe papirarbeid for å skille ut deler av tomta og selge den, men i de fleste kommuner er det likevel relativt uproblematisk å fradele en tomt.
- Selv om det er trangt i Oslo er vi flinke til å se an de forskjellige søknadene. Vi hjelper søkere på vei slik at søknaden i best mulig grad tilfredsstiller kravene. I mange tilfeller kan det være slik at ikke alle krav lar seg oppfylle. Da kan det være individuelle vurderinger som skal til for at man allikevel kan få tillatelse til å fradele tomten, sier fungerende enhetssleder Audhild Kvitle i enhet for deling og seksjonering i Oslo kommune.
I 2010 hadde Oslo kommune 101 forespørsler om fradeling av tomt. 96 av disse fikk tillatelse.
- Dette viser at vi gjør det vi kan for at man skal få delt tomten, men også at de som søker allerede vet at dette er en tomt det er mulig å dele.
Leder i Norges Eiendomsmeglerforbund, Christian Vammervold Dreyer mener man generelt bør lempe på kravene for å skille ut tomt.
- En del kommuner er redde for fortetting. Disse kommunene har gjerne et vanskelig byråkrati. Det er stor forskjell fra kommune til kommune hvor lett det er å dele en tomt. Det er mer populært å gjøre dette utenfor de store byene, men dette har også med plass å gjøre. Det er ikke så mange steder i Oslo hvor det er plass nok til å sette opp flere eneboliger, sier han.
Ikke gratis
Å skille ut en del av tomta er slett ikke gratis. Kommunene skal ha sine gebyrer, men størrelsen på dem varierer veldig. Bare i Oslo kommune spretter du fort opp i totalt 40.000 kroner i gebyrer i fradelingsprosessen. Selger du for tre millioner blir likevel ikke 40.000 kroner altfor penger å bry seg om.
- Jeg synes 40.000 kroner er altfor dyrt når man skal skille ut tomt. Spesielt Oslo er sulteforet på enebolig- og rekkehusbebyggelse. Det må være billigere enn dette å skille ut tomter, sier Vammervold Dreyer.
Selger du den fradelte tomta, må du dessuten betale 28 prosent skatt av gevinsten ved salget. Slik blir en salgssum på 500.000 redusert til en gevinst på under 400.000 kroner.
- Gangen i tomtedeling er nokså lik fra kommune til kommune. Hvilke gebyrer og kostnader kan imidlertid variere veldig fra den ene kommunen til den andre. Dette må man bare sjekke i de enkelte kommunene. Ofte ligger informasjonen på nett slik som hos oss i Oslo, sier Kvitle.
Slik går du frem
Audhild Kvitle i enhet for deling og seksjonering i Oslo kommune loser oss gjennom delingsprosessen.
- Følger du denne guiden har du større sjanse for å slippe veiledning fra kommunen. Veiledningen er gebyrbelagt, så dette kan gjøre søknaden mindre kostbar, sier Kvitle.
- Hvem kan søke?
En delingssøknad kan kun fremmes av eiendommens hjemmelshaver (eier eller eiere). Ved sameie må alle eiere stå bak søknaden. Ved arealoverføring eller deling med sammenslåing eller grensejustering skal eiere til alle berørte eiendommer samtykke i søknaden.
- Fullmakt
Dersom andre enn eiendommens eier opptrer som søker må det framlegges skriftlig fullmakt fra hjemmelshaver. En slik fullmakt må være datert og entydig.
- Hva innebærer en delingstillatelse?
Ved deling av eiendom opprettes en ny eiendomsenhet med nytt gårdsnummer/bruksnummer som kan overskjøtes (selges) eller beheftes (pantsettes). Delingen skjer gjennom oppmåling av parsellen som skal fradeles. Oppmålingen skjer med basis i eiers søknad og kommunens delingstillatelse.
Ved for eksempel søknad om fradeling av en ekstra boligtomt i hagen, må man samtidig ta stilling til om den nye parsellen lar seg bebygge med et bolighus av normal størrelse og standard. En tillatelse til fradeling av tomt innebærer også en prinsippgodkjenning for bygging. Man må under søknadsbehandlingen ta endelig stilling til omsøkt arealbruk, og også avklare tomtas bebyggelighet.
- Nabovarsling
Det stilles krav om varsling av naboer og gjenboere. Skjema ”Standard Norge Byggblankett 5154 og 5155” skal benyttes til nabovarsling. Som nabo regnes også den som har kun ett felles grensepunkt. Gjenboer er den som bor på motsatt side av gaten. Det er søkers ansvar å sørge for nabovarslingen. I tillegg til naboer og gjenboere, bør det også sendes varsel til andre med særskilt interesse i bruken av det aktuelle arealet. Som eksempel her kan nevnes eventuelle bruksrettshavere.
- Søknaden
Plan- og bygningsetaten har utarbeidet et eget skjema som kan benyttes ved delingssøknader. Alternativt kan ”Standard Norge Byggblankett 5174 og 5175 benyttes.”
- Kartvedlegg
Delelinjen skal markeres på en kopi av etatens reguleringskart i forholdet 1:500, eventuelt i 1:1000, som ikke er eldre enn 6 måneder. Kopier av reguleringskartet må bestilles hos etatens kundesenter eller via bestillingstjenester på internett. I tillegg skal også avkjørsel, atkomst og parkeringsløsning, og utvendige oppholdsarealer angis på dette kartet.
- Minste tomtestørrelse
For store deler av de regulerte boligområder i Oslos ytre sone - de såkalte småhusområder - kreves en minste tomtestørrelse på 600 m2 netto areal for fradeling av ubebygd tomt. Mindre tomt krever dispensasjon, eller må være knyttet opp mot et konkret, byggeanmeldt og godkjent byggeprosjekt.
- Særskilt om vei, vann og avløp
I forhold til parsellens bebyggelighet, vil tilknytningsmulighetene for vei, vann og avløp være vesentlige. Søknaden må derfor redegjøre for disse forhold. Atkomstrett over naboeiendom skal dokumenteres dersom slik rett foreligger. Ønsket avkjørselspunkt fra offentlig kjørevei må angis på søknadskartet med for eksempel en pil. Tilkoplingspunkt for vann- og avløpsledninger må også avmerkes.
Redegjør for den offentlige atkomstveien, herunder behovet for veiopparbeidelse og evt. dispensasjons-søknad etter pbl § 18.1.
Kilde: Oslo kommune.
