Et helt sentralt hensyn bak refusjonsreglene er å sikre en rettferdig fordeling av kostnadene mellom eiendommene i for eksempel et nabolag. Reglene om refusjon gjør det mulig for den som blir pålagt å opparbeide vei eller vann- og avløpsledninger å få refundert en andel av kostnadene fra øvrige eiendommer som drar nytte av opparbeidelsen.

– Det er først og fremst et grunnleggende krav at en tomt som skal bebygges er sikret adkomstvei, har vannforsyning og kan koples til avløpsnettet. Dette er ikke bare av hensynet til sikkerhet, men også for å sikre best mulig ressursbruk ved at det blir bygd et mest mulig sammenhengende vei- og ledningsnett, sier advokat Kjersti Cecilie Jensen i advokatfirmaet Hjort DA.

Plikten til å sørge for slik teknisk infrastruktur er ulik avhengig av om tomten befinner seg i regulert eller uregulert strøk. I uregulerte strøk vil den som ønsker å bebygge en tomt kunne bli pålagt en tilknytningsplikt, mens man i regulerte strøk kunne få en opparbeidelsesplikt.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!

 

Opparbeidelsesplikt i regulerte strøk

Før en tomt er å anse som bebyggelig, er det et krav ifølge plan- og bygningsloven om at tilfredsstillende infrastruktur skal være på plass. Dersom det ikke er etablert vei, vann og avløp til en tomt, skal kommunen pålegge den som ønsker å bebygge tomten å opparbeide adkomstveien, samt legge hovedledning for vann og avløp.

– Det er sjelden slik at det bare er den som blir pålagt å bygge vei eller å legge ledninger som har nytte av tiltaket. Dersom utbyggingstomten for eksempel ligger i enden av en regulert vei, vil andre tomter også ha adkomst fra veien og dermed dra nytte av opparbeidelsen som er blitt gjort. Samtidig er det ikke sikkert det bare er de eiendommer som har direkte adkomst fra veien drar nytte av det, men også eiendommer som er forbundet til veien via privat vei eller stikkvei, sier Jensen.

 

Hvem kan pålegges refusjonsplikt?

Refusjonsplikt kan pålegges eiendommer som blir byggeklare som følge av at noen andre opparbeider vei eller legger ledninger. Dette gjelder ifølge plan- og bygningsloven § 18-6:

 

1)         ubebygde eiendommer

 

2)         bebygde eiendommer hvor det

            foreligger en utbyggingsmulighet

 

3)         bebygde eiendommer hvor

            bebyggelsen er saneringsmoden

 

4)         eiendommer som tidligere har fått

            dispensasjon for opparbeidelsen mot

            at det er blitt tinglyst en veierklæring.

 

– Med byggeklar menes at det må være mulig eller påregnelig at det vil bli gitt tillatelse til å bebygge tomten som følge av opparbeidelsen av veien, sier Jensen.

 

Kan komme som et sjokk

– For mange tomteeiere kan et krav om refusjon komme som en stor og ubehagelig overraskelse. Dette skyldes både at reglene om refusjon er ukjente for de fleste, samt at mange boligeiendommer tidligere har fått utsatt opparbeidelsesplikten gjennom en midlertidig dispensasjon, sier Jensen.

Kommunen har anledning til å innvilge midlertidig dispensajon. Slik utsettelse er betinget av at det tinglyses en erklæring som heftelse på eiendommen. Slike erklæringer går ut på at kommunen når som helst kan gjøre plikten til å opparbeide veien gjeldende overfor den som er eier av tomten.

– Ofte har kommunen gitt slik utsettelse når det har vært snakk om mindre private adkomstveier og boligutbygging i privat regi. Dette betyr at en rekke boligeiendommer som er bebygd, har slike tinglyste erklæringer (veierklæringer) uten at eieren er innforstått med hva denne erklæringen egentlig innebærer. Veierklæringene kan også ofte ligge langt tilbake i tid på tomter som har blitt fradelt slik at det i mange tilfeller kan være vanskelig å få den fulle oversikt over veierklæringene og hvilke eiendommer de gjelder for. Selv om en tomt er fradelt følger kravet om opparbeidelse, advarer Jensen.

 

Kostnadsfordelingen

Gjennom en refusjonssak kan den som har bygd vei og lagt ledninger, kreve at alle nødvendige kostnader fordeles mellom de refusjonspliktige.

– Nødvendige kostnader utgjør blant annet prosjektering, entreprise, byggeledelse, finansieringskostnader, saksbehandlingsgebyr i kommunen og annen sakkyndig bistand. Ikke sjelden må den som bygger vei også erverve grunn fra de tilstøtende eiendommer, og da vil kjøpesummen inngå, samt prosessomkostninger. Når grunn er ervervet, må den videre fradeles og sammenføyes med annen veigrunn. Også dette er prosesser som genererer kostnader til sakkyndig bistand og kommunale saksbehandlingsgebyr. Derfor blir i mange tilfeller selv korte veistrekninger kostbare å bygge, sier hun.

Ifølge § 18-7 fordeles kostnadene ved opparbeidelsen mellom de refusjonspliktige eiendommene. Resultatet av lovens fordelingsfaktorer er at en stor ubebygd tomt vil måtte dekke forholdsmessig mer av kostnadene enn en mindre ubebygd tomt.

 

Husk å søke kommunen

For at ikke utbygger skal tape retten til refusjon, må utbygger få godkjent refusjonsmaterialet før tiltaket igangsettes. Fra og med den 1. juli 2015 ble det innført lovbestemt frist på seks uker for kommunens godkjenning av planer og foreløpig beregning av refusjon.

– Det er altså kommunen som treffer vedtak om refusjon. Det er imidlertid utbygger som skal utarbeide materiale og forelegge dette for de berørte grunneierne, sier Jensen.

Samme frist er innført for kommunens endelige fastsetting av refusjon. Dersom det av hensyn til tiltakets karakter eller fremdrift er behov for å påbegynne tiltaket før kommunens foreløpige godkjenning foreligger, kan kommunen i det enkelte tilfelle godkjenne dette.