Helt enkelt forklart er en festetomt en tomt du leier fra en grunneier (bortfester). Når du kjøper en bolig på en festet eiendom, kjøper du samtidig rettigheten til å leie den tomten. Denne rettigheten er regulert i festekontrakten. Der står det hvor mye du som fester skal betale i årlig leie (festeavgift) for tomten, og hvor lenge avtalen varer. Det er vanlig å sette opp en festekontrakt for flere tiår av gangen. Mange kontrakter er dermed gamle, men fortsatt gjeldende. Noen festekontrakter er tidsubegrensede, det vil si at de mangler sluttdato.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!

Når utløper festekontrakten?

Dette høres kanskje enkelt ut, men enkelt er det selvsagt ikke. Det er spesielt i forbindelse med festekontraktens utløp at problemene kan oppstå. Derfor er det viktig for deg som kjøper bolig eller hytte på festetomt å undersøke om du har en tidsbegrenset festekontrakt, og når festekontrakten går ut. Da må du nemlig være forberedt på endringer, og eventuelt på at festeavgiften kan gå opp.

Når festekontrakten utløper har du som fester tre (i praksis to) valg:

1)      Du kan få kontrakten fornyet.

2)      Du kan kreve innløsning.

3)      Du kan avslutte festeforholdet og rive bygningen.

Når kontrakten skal fornyes

Dersom du som fester ønsker at kontrakten fornyes, skjer det automatisk.  Etter loven løper festet videre uten at du eller bortfester behøver gjøre noe som helst. Men bortfester har lov til å skru opp festeavgiften. Dette kalles éngangsløftet – fordi det kan skje én gang. Da kan avgiften settes til to prosent av råtomtverdien. Råtomtverdien er verdien på tomten slik den i utgangspunktet var: Altså uten for eksempel den vakre hagen, veien og vannrørene du som fester, eller festeren før deg, har tilført. Det er likevel et tak for hvor høyt festeavgiften kan settes: I 2017 ligger dette taket på 12 035 kroner per dekar.

Forsinket éngangsløft

Det er ikke bare ved kontraktsfornyelse at en slik oppjustering av festeavgiften kan skje. På grunn av lovendringer med tilbakevirkende kraft har bortfester lov til å skru opp festeavgiften hvis avtalen ble fornyet i tidsrommet mellom 1. november 2004 og 30. juni 2015, uten at det skjedde en oppjustering da. Festeavgiften kan altså gå opp helt plutselig. Men denne retten gjelder bare ut 2017. Det vil si at dersom du kjøper hus eller hytte på festetomt innen årets utgang kan du brått få høyere avgift. Men etter 1. januar 2018 kan grunneier kun justere opp avgiften når kontrakten fornyes (med mindre det eksplisitt står i kontrakten at den kan reguleres etter for eksempel markedsverdi; se mer om det under). Det blir altså litt færre overraskelser for dem som kjøper hus eller hytte på festetomt til neste år.

Vil du innløse?

I stedet for å kreve fornying av festekontrakten, kan du som har hus eller hytte på festetomt kreve innløsning. Innløsning betyr at du skal få kjøpe tomta om du har lyst og råd. Du trenger imidlertid ikke å vente til festekontrakten utløper med å fremme et krav om innløsning. Uansett hvor lenge kontrakten varer, (og om den er evigvarende) – kan du etter 30 år kreve innløsning. Det er imidlertid ikke bare å ringe bortfester og proklamere at «Nå vil jeg kjøpe tomta!». Kravet skal fremmes skriftlig, og det skal skje minst ett år før innløsningen. Hvis du surrer med tiden, og ikke får fremmet kravet når du skal, kan du ikke gjøre det når som helst etterpå. Har du hytte på festetomt kan du bare fremme kravet hvert tiende år. Er du huseier på festetomt kan du gjøre det hvert annet år.

Innløsningssum

Men hvor mye vil det koste deg å innløse? Tomtefesteloven regulerer prisen, innløsningssummen, som skal settes på eiendommen: Hovedregelen er at prisen skal settes til 25 ganger festeavgiften. Da kan man jo tenke seg at du som fester bør kreve innløsning så snart du kan dersom festeavgiften er veldig lav. Men så enkelt er det ikke: Dersom det er mindre enn ti år til kontrakten går ut, har bortfester lov til å oppregulere festeavgiften og legge denne til grunn for salg av tomten. Oppreguleringen skjer da som tidligere nevnt ved éngangsløftet: Den settes til to prosent av råtomtverdien, eller maksimalt 12 035 kroner per dekar.

I mange tilfeller kan bortfester kreve 40 prosent av råtomtverdien ved innløsning, i stedet for 25 ganger festeavgift. Dette gjelder i de tilfellene der kontraktene er oppsigelige fra bortfesters side, eller der de er tidsbegrensede.

Det er verdt å merke seg at tvister om innløsningssum er ikke uvanlig. En rekke konflikter rundt dette ender i domstolene.

- Mange burde brukt mer tid og krefter på å forsøke å bli enige, for utgiftene til advokater spiser ofte opp det beløp man krangler om, og mere til, påpeker feste-ekspert og advokat Einar Frigland i Huseiernes Landsforbund.

Regulering etter markedsverdi

Vanligvis skjer en konsumprisregulering av festeavgiften hvert tiende år. En slik regulering har bortfester krav på, ifølge tomtefesteloven, om ikke annet er avtalt i festekontrakten. Men det kan være avtalt i den enkelte festekontrakt at denne reguleringen skal skje oftere, ned til hvert år, og da er det kontrakten som gjelder.

I enkelte kontrakter er det imidlertid avtalt en annen type regulering av avgiften, nemlig en regulering etter markedspris. Dersom kontrakten er inngått før 26. mai 1983 og inneholder en klausul om regulering etter markedspris, har bortfester lov til å oppjustere festeavgiften én gang etter 2001. Dette innebærer at de fleste som har denne klausulen i kontrakten allerede har oppjustert festeavgiften. Men i enkelte tilfeller har bortfester kanskje glemt det, eller ikke benyttet seg av anledningen. Dette bør du som fester sjekke. Men husk at det samme taket på avgiften gjelder som før: 12 035 kroner per dekar.