Den som eier en bolig, kan fritt gjøre avtale med en eller flere andre om at den eller disse skal ha borett i boligen. Borett er en type bruksrett, og det er ikke uvanlig å lage private avtaler som regulerer noens rettigheter på andres eiendom. I praksis er det vanligste å avtale borett innad i en familie, og gjerne i forbindelse med generasjonsskifte.

Lov om særlig råderett over fremmed eiendom (servituttloven) av 29. november 1968 regulerer rettigheter som skal gjelde på annen manns eiendom. Lovverket setter imidlertid i liten grad rammer for hva en borett skal eller kan innebære. Derfor er det ekstra viktig å lage tydelige avtaler, understreker advokat Marianne Aarbakke i Huseierne.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis.

Spesifisér

- Det er noen ting man bør passe på å få med i en avtale om borett – ting som kanskje kan virke overflødige når man lager avtalen, men som viser seg å være viktige i ettertid. Hvem boretten gjelder for er en slik ting, sier Aarbakke, og trekker frem et eksempel:

- Sett at en mor får borett i sin sønns hus. Hva da når mor får seg kjæreste? Skal boretten også gjelde en fremtidig samboer? Skal boretten kunne overføres til andre? For å unngå uenighet bør slike ting avklares på forhånd, sier Aarbakke.

En annen ting man bør få med, er ved hvilke vilkår boretten kan falle bort. Man kan for eksempel avtale at boretten faller bort dersom den som har fått borett ikke har benyttet den på et år.

- Dersom man ikke setter opp noen vilkår for når boretten skal bortfalle, vil boretten i utgangspunktet vare til den som er gitt den dør, eller samtykker i å oppheve avtalen, sier Aarbakke.

Dersom den som er gitt borett er en godt voksen mor eller far er det god grunn til å avtale hva som gjelder dersom vedkommende kommer på pleiehjem.

I avtalen vil det også være smart å definere hvilke områder av boligen boretten gjelder for, dersom det ikke er hele: For eksempel tilbygget, underetasjen eller lignende, - samt eventuelt hvilken del av uteområdet den med borett skal kunne disponere. Det kan også være lurt å spesifisere at den som har borett ikke kan leie ut i stedet for å bo der selv.

I tillegg bør man spesifisere det dersom den som har borett skal bo der gratis – altså ha såkalt vederlagsfri borett.

Tinglys boretten

Det er ikke noe krav i loven om at en borett skal tinglyses, men det er gode grunner til å gjøre det, påpeker Aarbakke.

- Jeg hadde en sak en gang der boretten ikke var tinglyst. Eieren av boligen hadde røket uklar med personen som hadde borett. Eieren solgte til slutt boligen, uten å opplyse kjøper om boretten. Kjøper av boligen hadde handlet i god tro, og det endte med at personen som hadde borett ble stående på bar bakke, forteller advokaten.

Selger skulle fulgt sin opplysningsplikt og opplyst om boretten, men hele situasjonen ville vært unngått dersom boretten var tinglyst og megler hadde kunnet innhente denne opplysningen sammen med innhenting av annen informasjon om eiendommens heftelser og servitutter.

Salg

Ved salg vil en borett følge med boligen. Dermed vil en borett alltid redusere eiendommens verdi – de fleste kjøpere vil jo helst kjøpe en bolig uten beboere. Dersom du har planer om å selge boligen din, vil det altså være en ekstremt dårlig idé å lage en ikke-tidsbestemt avtale om borett med noen.

Dersom du selger en bolig der du selv ikke bor, men hvor andre har borett, vil det også ha betydning for skatt av gevinsten ved salg. Vil du slippe å skatte av gevinsten må du selv ha bodd i boligen du skal selge ett av de to siste årene. Vilkåret er ikke oppfylt ved at for eksempel din mor har bodd der.

Verdien av borett

Boretten kan også ha økonomisk betydning selv om du ikke planlegger salg. Banken vil legge den lave markedsverdien på boligen til grunn ved avgjørelser rundt lån der boligen skal stå som sikkerhet.

Men hvor mye vil verdien av boligen reduseres dersom noen får borett der? Tidligere hadde man regler for beregning av verdien av en borett i arveavgiftsloven, men denne loven opphørte å gjelde fra 2014. I dag er det normalt en takstmann som beregner denne verdien som en del av en verdi- og lånetakst. Det er altså vanskelig å si noe generelt om verdireduksjonen, men man kan jo tenke seg at reduksjonen er størst dersom boretten gjelder hele boligen, og muligens noe mindre dersom den gjelder en tydelig og avgrenset del av boligen. Alderen til den som har borett vil trolig også spille en rolle: Jo høyere alder, jo lavere verdi vil boretten trolig ha. raa@huseierne.no