Det er anslått at det reises krav mot selger i om lag 15 prosent av alle salg.
Eierskifteforsikring kan derfor være en god sikring for selger.
Vurder i hvert enkelt tilfelle
I dag er det stort sett bare to store selskaper igjen på det norske marked som tilbyr dette produktet; Protector Forsikring AS og AmTrust International Underwriters Ltd. Det siste er administrert av Norwegian Claims Link.
Begge selskaper tilbyr å forsikre selgers posisjon som selger og altså ikke primært eiendommen. Når krav reises mot selger trer selskapet i praksis inn som part og håndterer saken felles for de to ved egen selskapsadvokat.
Eventuelt økonomisk ansvar mot selger – og alle advokatkostnader – dekkes da av selskapet.
Det er lett å se at dette er bekvemt for en selger, men det koster et ikke helt ubetydelig beløp i premie som må veies opp imot muligheten for overhode å pådra seg ansvar i det enkelte salg.
Dessuten må ikke selger undervurdere den mulighet forsikringsselskapet har til å fremme regresskrav mot sin egen kunde på grunn av manglende opplysninger og lignende. Vi har erfaring fra flere slike saker den seneste tid.
For kjøper oppleves det første møtet med et eierskifteforsikringsselskap sjeldent særlig oppløftende. Krav avvises i det store flertall av saker og vi ser at det ofte må aktiv advokatbistand og igangsetting av prosess for domstolene for å oppnå prisavslag eller erstatning.
I forbindelse med fremleggelsen av årsrapport for 2012 opplyste et av de store eierskifteforsikringsselskapene nylig at de heretter ville være mindre villig til å inngå rimelige forlik, så boligkjøpere med reklamasjonskrav får det nok ikke lettere fremover.
Dette samtidig som det aktuelle selskapet betegnet egne regnskapstall som; “Best year ever”. På den annen side oppleves det som trygt for kjøper å ha et forsikringsselskap som motpart i stedet for en privatperson som kanskje har sviktende økonomi.
Krav mot selskapet kan også prøves i Finansklagenemndas avdeling for eierskifteforsikring, og selv om avgjørelsene der er veiledende og ikke bindende, så følges som oftest likevel nemndas avgjørelser.
Protector har i tillegg sin egen klagenemnd. I det store og det hele er det lett å se at selgere ser seg tjent med å betale en nokså høy premie for den ekstra trygghet det er å være forsikret dersom krav skulle bli reist mot selger.
Salgstidspunktet er tiden for store runde tall, og da kan forsikringspremien bli “ei pølse i slaktetida”. Men det er neppe nødvendig med eierskifteforsikring i alle salg.
Ved enkle oversiktlige eiendomssalg, der selger kjenner boligen godt og der han er påpasselig med å gi alle opplysninger i salgsprospektet, kan det være god timebetaling å være “selvassurandør”.
Boligkjøperforsikring
Hva så med boligkjøperforsikring? Et relativt nytt produkt! Det er stort sett bare Help Forsikring AS som tilbyr denne forsikringsform som for tiden koster kr 8 250 for en enebolig.
Det kjøper her forsikres mot er i hovedsak å pådra seg kostnader til prosess mot selger, altså ikke manglene ved eiendommen.
Slike prosesskostnader, fratrukket egenandel, vil oftest være dekket innenfor et maksimalbeløp på kr 100 000 under rettshjelpdelen i boligens forsikring, så den reelle dekningen i Help må vurderes i forhold til dette.
Av Helps vilkår fremgår det at Help overtar rådigheten og “...avgjør til enhver tid hvilke skritt som skal tas i saken,..”, og dermed om den skal forfølges ved domstolene.
Videre vil det i regelen være Helps egen advokat som følger opp saken. Selv om det er mulighet for nemndbehandling av Helps avgjørelser vil nok mange forsikrede oppleve at Help helt og holdent styrer saken for dem.
I praksis vil det være vanskelig i en pågående tvist med selgeren å skulle føre en sak i klagenemnda mot eget forsikringsselskaps håndtering av tvisten.
Den tilsynelatende fordelen med Help-forsikringen er at alle advokatkostnader, også idømte kostnader, dekkes av Help – uten begrensning – visstnok også etter at saken er flyttet til annen advokat utenfor Help.
Men er det virkelig slik? Nei!
Vi har nylig overtatt et par saker der kjøper var forsikret i Help, og der kjøperen av forskjellige grunner ikke lenger fant det hensiktsmessig å benytte Helps advokater.
Ved advokatskiftet har Help avvist å dekke kostnader til ekstern advokat. Dette på tross av vilkårenes bestemmelse om dette, og på tross av at kunden ifølge forskrift om rettshjelpsforsikring har rett til fritt å velge egen advokat.
Forsikringspremien blir av Help-kunden betalt på forhånd, så det kan nok i visse situasjoner være grunn til å stille spørsmål ved om selskapets oppfølgning etter det styres av “cherry picking”.
Kjøper risikerer altså ikke advokatkostnader til Help, men det kan være en mager trøst når rådigheten over en eventuell god sak er tapt. Parallelt vil sikredes villaeierforsikringsselskap kunne nekte dekning under rettshjelpdelen nettopp fordi det er tegnet forsikring i Help.
Resultatet for kjøperen kan da bli at han må dekke alle advokatomkostninger selv for å få en tilfredsstillende behandling av en sak Help ikke vil forfølge eller der han vil bytte advokat.
Hadde kjøperen ikke tegnet forsikring i Help ville hans villaeierforsikring dekket det meste av advokatkostnadene til kjøpers fritt valgte advokat med unntak av egenandel og under hensyn til maksimalbeløp. I de aller fleste sakene er realiteten at det er denne egenandelen en forsikrer seg mot når en tegner en Help-forsikring.
Sett utenfra synes dette som en nokså spesiell form for dobbeltforsikring som kjøper grundig bør vurdere nødvendigheten av.
