Det er ikke lett å få alt riktig alltid, - men når du skal selge bolig eller fritidseiendom, enten den er stor eller liten, er det viktig å vie litt ekstra tid til egenerklæringsskjemaet. Alle relevante opplysninger må gis til potensielle kjøpere, og dersom du er usikker på noe, bør du finne ut av det, eller opplyse om denne usikkerheten.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!

Mangelskrav

La oss ta et helt tilfeldig eksempel: Dersom du har en flott fritidseiendom på Hankø til salgs, og har trodd at den jevnlig har blitt kontrollert av for eksempel bygningseksperter ved Det kongelige hoff, må du sjekke at det faktisk er tilfelle før du opplyser om det i egenerklæringsskjemaet. Du bør ikke skrive at det har skjedd, dersom du ikke er helt sikker. Men hvorfor er det så viktig å gi riktige opplysninger?

- Det vanlige for salg av bolig i dag er at boligen selges med forbeholdet «som den er». Kjøper kan da som hovedregel ikke rette krav mot selger i ettertid – heller ikke dersom det dreier seg om skjulte mangler. Det finnes tre unntak som kan gi mangelskrav mot selger: Det kan være en mangel dersom det er gitt feil informasjon, manglende opplysninger eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med, forklarer advokat Yana Totland i Huseiernes Landsforbund.

Mange saker

Mange av boligkjøperforsikringsselskapet Help sine saker handler om nettopp feilinformasjon eller manglende opplysninger fra boligselgers side.

- Det er ofte et tema i våre saker. Ofte starter det med at kjøper har en følelse av å ha blitt lurt uten å ha noe helt konkret. Da begynner vi å lete etter bevis for opplysningssvikt på selgers side, nettopp fordi reglene i avhendingsloven er slik at det er mye lavere terskel for å nå frem med krav når selger har tilbakeholdt opplysninger. Hvorvidt det er opplysningssvikt eller ikke, er et sentralt tema i mange saker, sier advokat Silje Andresen i forsikringsselskapet Help.

Hun forklarer at det er kjøper som har bevisbyrden, og derfor må sannsynliggjøre at selger har tilbakeholdt eller gitt feil informasjon.

- I virkeligheten er det nok mange tilfeller hvor det er faktisk opplysningssvikt, men hvor man dessverre ikke klarer å sannsynliggjøre det, mener Andresen.

Utbredt misforståelse

Andresen understreker at hun tror at en god del av selgere som kommer i ansvar, egentlig ikke hadde noe bevisst ønske om å føre kjøper bak lyset. Men man selger jo gjerne ikke bolig så ofte, og skjønner i salgsøyeblikket kanskje ikke viktigheten av å gi nok, og riktige opplysninger. Mange tar også feil om hvor langt opplysningsplikten strekker seg. En utbredt misforståelse er at man kan si litt mindre hvis man selger "as is". Opplysningsplikten er vid, og omfatter alle markedsrelevante forhold som selger kjente eller måtte kjenne til. Opplysningene skal være korrekte og fullstendige, slik at kjøper forstår betydningen av dem.

- Vi ser ganske mange tilfeller der det er underkommuniserte problemer; der selger gir hint, men ikke sier nok. Til sitt forsvar sier selgere da gjerne at «jammen dette har jeg jo nevnt, og dersom kjøper var interessert i å vite mer kunne han vel bare ha spurt» - men dette er ikke å oppfylle opplysningsplikten, understreker Andresen.

Egenerklæringen

Selger gir opplysninger via egenerklæringsskjemaet, men spørsmålene i dette skjemaet er ikke nødvendigvis dekkende for opplysningsplikten

- Skjemaet har mange ja- og nei-spørsmål og gjerne bare et lite felt til kommentarer ut over de allerede fastsatte punktene. Det gjør nok at opplysningene ofte blir knappere enn de burde vært: Plassen er ikke så stor – men det betyr ikke at opplysningsplikten ikke er det. Mange går nok i en slags skjemafelle der, tror Andresen.

Hun forteller videre at slaget i mangelsakene ofte står om tolkning av opplysningene i egenerklæringsskjemaet.

Hva skal man opplyse om?

Selger skal gi kjøper de opplysningene kjøper har grunn til å regne med å få. Som grunnregel – dersom du i størst mulig grad vil forsøke å sikre deg mot problemer etter boligsalget – er det bedre å gi for mye opplysninger til kjøper enn for lite. Men har du bodd et sted i 20 år har det ofte skjedd en hel del, og alt kan man da vel ikke måtte prakke på potensielle kjøpere?

- Historiske opplysninger om skader og feil som ligger tilbake i tid og er utbedret slik at de ikke lenger har noen konsekvens, skal du i utgangspunktet ikke måtte opplyse om. Men i mange tilfeller kan det være usikkerhet på om problemet er utbedret på en god og varig måte, eller om det har dratt med seg følgeskader. Da bør man opplyse om historikk slik at kjøper kan vurdere risikoen, sier Andreassen.

Som tommelfingerregel kan man tenke seg at jo nærmere problemet var i tid, jo viktigere er det antagelig å opplyse om. Jo mindre omfattende jobb du har fått gjort for å utbedre – jo viktigere er det også å gi disse opplysningene.

Hva ville du likt å vite?

Yana Totland i Huseierne understreker at det ikke er noe fasitsvar på hva som skal gis av opplysninger ved salg.

- Men man kan jo spørre: Hva ville jeg likt å få vite hvis jeg skulle kjøpt denne eiendommen? Det kan gi en god pekepinn, sier hun og forklarer videre at opplysningsplikten favner vidt og omfatter en rekke ulike sider ved eiendommen.

- Det kan dreie seg om bygningsmessige forhold (et eksempel kan være at selger ikke informerer om at det ved kraftig regnvær lekker vann inn på loftet), uheldige naboforhold, og egeninnsats ved arbeid på boligen, sier hun.

Bruk taksten og salgsoppgaven

Egenerklæringen er imidlertid ikke eneste kanal man som selger har for å gi opplysninger til kjøpere. Man kan også passe på å få inn opplysninger for eksempel i taksten.

- Du kan be takstmannen se på ting du er i tvil om og beskrive det i taksten. Har du kjent råtelukt i kjeller, så kan du for eksempel be takstmannen måle fukten der, og så opplyse om at eier har kjent råtelukt, sier Totland.

Du kan også gi opplysningene til megler, og be om at det blir tatt med i salgsoppgaven. Husk å sjekke at dine opplysninger faktisk kommer med i dokumentene. raa@huseierne.no