Lavinnskuddsleiligheter er gjerne nyoppussede, moderne boliger som markedsføres mot ungdom. Leilighetene selges til svært lave priser – men med en skyhøy fellesgjeld som kan gi uante kostnader på sikt. Det er grunn til å ta advarslene mot denne finansieringsmodellen på alvor, mener advokat i Huseiernes Landsforbund Anders Leisner.

- I en del av disse prosjektene kan det være vanskelig å få ordentlig oversikt over hva det egentlig er man kjøper. Når innskuddet er lavt, ser det så billig ut. Men som kjent er ingenting gratis, – og i hvert fall ikke slike boliger. Man må vite hva man gjør, sier Leisner.

 Dette er en artikkel fra Hus & Bolig,  Huseiernes medlemsblad. Meld deg inn og få bladet rett hjem fem ganger i året - samt en rekke andre fordeler og rabatter!

Overraskelsen

 Som medlem av et borettslag plikter hver enkelt andelshaver å nedbetale sin del av det store felleslånet. Problemet med lavinnskuddsboliger er ikke først og fremst at man på grunn av borettslagsmodellen også må betale naboens avdrag på felleslånet, hvis ikke han klarer det selv. Dette finnes det sikringsmekanismer mot, forklarer Leisner.

- Borettslag har legalpant ifølge borettslagsloven. Det betyr at hvis naboen din slutter å betale for seg, og borettslagsstyret reagerer nokså raskt med å få ham ut og få solgt leiligheten hans, har borettslaget førsteretten til å få dekket sine utestående utgifter med pengene fra salget, opp til rundt 130 000 kroner. Dermed skal det nokså mye til før du blir sittende med regningen for dem som ikke kan betale for seg, sier Leisner.

Problemet er derimot at enkelte boliger selges under uklare forutsetninger om fremtidige økninger i renter og avdrag på fellesgjelden. Mange nye borettslag med høy fellesgjeld har en avdragsfri periode på fra fem år til flere tiår.

- Lenge betaler beboerne bare rentene på lånet, og da klarer de som oftest utgiftene fint. Men en dag skal de begynne å betale avdrag, og de månedlige utbetalingene kan dobles. En del lavinnskuddsleiligheter markedsføres mot unge mennesker, som nok ikke tar dette helt inn over seg i kjøpsøyeblikket, sier Leisner.

  

Konkurs

 I tillegg til at utgiftene til lånet øker når avdragene slår inn, kan det bli et problem at fellesutgiftene også øker på sikt. Det er ikke usannsynlig at denne økningen skjer omtrent samtidig som den avdragsfrie perioden av lånet er over, fordi det først er etter noen år at en ny eller rehabilitert gård trenger vedlikehold igjen.

Dersom mange i borettslaget blir overrasket og får betalingsproblemer den dagen kostnadene gjør et hopp, blir det et overskudd av folk som vil selge. Markedet vil dale, leilighetene blir ikke solgt og gjelden blir ikke betalt. I verste fall.

- Som beboer i et konkurs borettslag mister du ikke bare innskuddet du betalte innledningsvis, men også alt du har betalt i årevis av renter på lånet, sier Leisner. 

Tidligere andelshavere i borettslag som går konkurs får leierett når banken selger borettslaget, så du kan altså fortsette å bo i leiligheten, men da som leier til full markedsleie.

  

Pakke og dra

Dersom du ikke klarer å betale din del av fellesgjelden i et borettslag, kan du i prinsippet pakke sammen tingene dine og dra. Var innskuddet i utgangspunktet lavt, og har du ikke betalt mye renter og avdrag på fellesgjelden, kan du komme fra det uten å tape de helt store summene.

- Du har begrenset med ansvar for gjelden i et borettslag. Dersom du tar opp et lån til en enebolig på tre millioner, er du personlig ansvarlig for dette lånet. Selv om du eventuelt i en nedgangsperiode skulle bli nødt til å selge boligen med store tap, må du dra milliongjelda med deg videre. Kjøper du en borettslagsleilighet med et innskudd på 300 000 kroner, derimot, risikerer du ikke å miste mer enn det, hvis du ikke klarer dine forpliktelser, sier Leisner. Han legger til at dersom du har lånt til innskuddet, har du selvsagt samme problem som huskjøperen med personlig gjeld. I tillegg er det naturlig nok ingen ideell situasjon å bli stående igjen uten bolig.

Det er imidlertid grunn til å understreke at i et velfungerende marked, og med et våkent styre, er ikke høy fellesgjeld i et borettslag i seg selv noe problem.

- Det er som regel først når markedet stuper og når styrene ikke følger med, at man virkelig har et problem, kommenterer Leisner.