- Se deg godt om når du er på visning, og les papirene nøye, særlig det som står om alder og byggeskikk. Står det ”Badet må holdes under oppsikt” i taksten, bør man skjønne at badet er dårlig, mener advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. ”Noe fuktgjennomtrengning i kjellergulv” kan bety at du må drenere rundt huset.
- Selv om det ikke står direkte hvor dårlig badet eller kjellermuren er, har selger oppfylt opplysningsplikten, påpeker Anders Leisner. Da har man ingen mulighet til å kreve prisavslag eller erstatning hos selger hvis det skulle begynne å lekke etter at man har flyttet inn.
Ser eller hører man noe som kan virke alarmerende, må man enten komme til bunns i saken før man legger inn bud, eller ta forbehold i budet.
- Og så er det viktig å huske at ting som er gamle ikke er nye. Man kan rett og slett ikke forvente samme standard. Mange tar ikke inn over seg hvilket reelt vedlikeholdsbehov en eiendom har før de kjøper den, sier advokat Leisner.
Studer kartene
Advokat Kjell Bentestuen i advokatfirmaet Kjær & Co. oppdaget at det i et salgsprospekt stod ”Garasje står noe inn på friområde.” Av eiendomskartet som fulgte med, kunne man tydelig se at bakre del av garasjen lå utenfor tomtegrensen.
- Her kunne kjøper risikere å måtte rive garasjen fordi den var ulovlig oppført på kommunal grunn, advarer Bentestuen, som er en av Huseiernes Landsforbunds samarbeidsadvokater. – Dersom det gjelder en dobbelgarasje med innredet og isolert loft og bod, er det snakk om relativt store verdier. Selger kan ikke nødvendigvis klandres, fordi han har gjort oppmerksom på det som ville kunne vært en mangel.
- Hvis dette ikke hadde vært opplyst i prospektet, hva da? Må man som kjøper studere medfølgende kart så nøye at man oppdager slike ting på egenhånd?
- Det er vanskelig å si, for det kan gå begge veier. Dette kan være en ufullstendig opplysning fra selger, men det kan også bli kjøpers risiko fordi han burde sett det. Uansett vil dette representere en risiko for kjøper.
- Hva bør man som kjøper gjøre når man oppdager slike forhold?
- Da bør man kort og godt avklare at garasjen – eller det som er en ulovlig tilstand – får lov til å stå. Eventuelt kan man gjøre en avtale med selger om at dette skal det kompenseres for hvis bygget må rives. En tredje løsning er at noe av kjøpesummen holdes tilbake inntil forholdet er avklart.
- Kan man stole på en eiendomsmegler som sier at kommunen vil se gjennom fingrene med at man har bygget litt utenfor eiendomsgrensene?
- Nei. Jeg ville i så fall hatt en formell bekreftelse på det fra bygningsmyndighetene. En muntlig bekreftelse er ikke holdbart. Bentestuen råder kjøpere til å kreve skriftlige tilføyelser om alle forhold som er opplyst eller uttalt av selger.
Prospektet fra eiendomsmegleren, egenerklæringen fra selgeren og dokumenter fra takstmenn må leses kritisk, understreker Kjell Bentestuen. -- Som regel er også boligsalgsrapporter og tilstandsrapporter overflatiske undersøkelser. Takstmannen har ingen mulighet til å se hva som skjuler seg inni en vegg. Takstmannens rapport bygger stort sett på visuelle observasjoner. Er han i tvil om tingenes tilstand, vil han som regel gi uttrykk for det på en eller annen måte. Bentestuen råder også kjøperen til å ta forbehold om forhold som ikke er vurdert.
- Ikke la deg lure av grønnsåpe og lukten av duftende gjærbakst på visning, sier han.
Undersøk hva formuleringene innebærer
En kjøper ble ganske så fortvilet da hun oppdaget at pipa på huset hun hadde kjøpt ikke kunne brukes. Den var ikke i forskriftsmessig stand, og det ble etter inspeksjon nedlagt umiddelbart fyringsforbud. Fyringsanlegget måtte utbedres for titusenvis av kroner før det kunne tas i bruk. I taksten stod det ”To stk. piper vesentlig i teglstein. En av pipene har leca fra loftbjelkelag og opp over tak. (…) Deler av pipeløpet samt utkraginger i etasjeskillet er tildekket. Anlegget er ikke kontrollert for feil og mangler utover nevnte.” Kjøperen, som ikke var noen pipeekspert, mente at hun ikke hadde forutsetning for å forstå at det var noe forskriftsmessig galt. Hvordan skulle hun vite at det ikke er lov å bruke forskjellige materialer i en og samme pipe?
- Når man ikke selv er bygningskyndig, kan det være en god investering å søke hjelp hos noen som er det, mener advokat Bentestuen.
Sjekk hos kommunen
I tillegg til å lese papirene som følger med et salgsobjekt svært nøye, råder advokat Kjell Bentestuen en kjøper til å innhente supplerende opplysninger om eiendommen fra bygningsmyndighetene. Sjekk målebrev og tinglyste heftelser, gjerne i forkant av boligvisningen.
- Vil man unngå frustrasjon, ergrelse og økonomisk tap, bør man innhente flest mulig opplysninger om eiendommen på forhånd. Besøk teknisk etat. Det kan være en god investering hvis for eksempel megler sier at det er mulig å sette opp brygge, eller at tomten kan deles. Har den forrige eieren søkt kommunen om å få oppføre brygge og fått avslag flere ganger, bør man skjønne at det nærmest er umulig å få tillatelse til å gjøre noe som helst i strandsonen, sier Bentestuen. Har han fått avslag på å dele tomten, bør man skjønne at det kan være vanskelig. Av de kommunale papirene vil det også komme frem om det er en nabo som er negativ til å sette opp garasje eller bygge ut huset.
Alle saker som angår en eiendom er arkivert i kommunen. Dette er offentlige papirer som man har rett til å se hvis man skulle ønske det.
- Ved å ta en titt i de kommunale arkiver kan man også finne ut hva naboene har søkt om og fått tillatelse til, eventuelt hva de ønsker å gjøre, men foreløpig ikke har fått lov til å gjøre, sier Bentestuen. Men da må man studere papirene som følger deres eiendommer.
Dessverre går svært mange boligkjøp i dag så raskt at det er vanskelig å få tid til å gjøre denne typen undersøkelser.
