Det er avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av brukt boligeiendom. I de aller fleste tilfeller i dag, selges boligeiendom “som den er” eller i den stand den var ved visning. Dette betyr at selger overfører en viss risiko for boligens tilstand. Selv om selger har benyttet takstmann til å utarbeide en boligssalgsrapport, kan det foreligge skjulte feil som ikke var mulig å oppdage for verken selger eller kjøper.
– For at en kjøper skal ha krav på prisavslag, må det foreligge en rettslig mangel ved boligeiendommen. Det er ikke nok at det foreligger et avvik fra avtalen, men avviket må også oppfylle vilkårene som følger i avhendingslovens bestemmelser. Når en ny eller brukt boligeiendom er solgt “som den er”, foreligger det en rettslig mangel etter avhendingsloven når det er gitt mangelfulle opplysninger, uriktige opplysninger eller når mangelen utgjør et vesentlig avvik, sier advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund.
Foreligger det en mangel, har en kjøper krav på prisavslag. Hovedregelen er at prisavslaget skal tilsvare kostnadene ved å reparere mangelen. Om det ikke er mulig å beregne reparasjonsarbeidene, kan kjøper kreve et forholdsmessig prisavslag tilsvarende verdifallet som boligeiendommen får på grunn av manglene.
Vanskelig å vite
Det er vanskelig å vite hva som er en rimelig mangel å klage på, og hvor høy kostnaden bør være for å tråkke over terskelen for å klage.
– Det første man gjerne vurderer er hva reparasjonskostnadene utgjør i forhold til kjøpesummen. Rettspraksis har tidligere operert med et spenn for utbedringskostnadene på om lag tre til seks prosent av kjøpesummen som tilstrekkelig til at en feil kan anses vesentlig. For eldre boliger har Høyesterett uttalt at utbedringskostnadene som et utgangspunkt bør ligge på minst fem til seks prosent i forhold til kjøpesummen. Men dette er ingen absolutt grense, og for en nyere boligeiendom kan vesentlighetsterskelen unntaksvis ligge lavere enn dette. Dette betyr at dette vesentligkravet i forhold til kjøpesummen i noen tilfeller kan være oppfylt ved så lite som tre prosent, og ikke oppfylt selv ved 20 prosent avvik, alt avhengig av andre omstendigheter rundt salget. Dersom en selger, eller selgers eierskifteforsikringsselskap, avviser kravet fordi utbedringskostnadene ikke overstiger fem til seks prosent, skal man altså ikke uten videre godta dette, sier Fæste.
Det er ikke noe vilkår at selger kan bebreides for feilene som oppdages. Videre bør det vurderes om det foreligger et vesentlig avvik fra de “konkrete omstendigheter”. Dette betyr at man vurderer hva som kan forventes av den aktuelle boligene eller eiendomme. Dersom boligen er gammel, er det mer sannsynlig at det vil kunne være skjulte feil i konstruksjonen. Feil og mangler som har årsak i naturlig slitasje og elde er i utgangspunktet ikke en feil, med mindre det er utført mangelfullt vedlikehold.
Fortsatt usikker på om du bør klage? Ikke helt i mål? Vi er litt klokere, men vi ønsker fortsatt å vite hvor grensene går for klaging. Forbrukeradvokat Ola Fæhn har satt opp en mal for hva som er rimelig i de forskjellige situasjonene på Forbrukeradvokaten.no.
– Når du kjøper bolig har du inntil fem år på å reklamere til selger på feil eller mangler ved boligen. Det er viktig at du reklamerer så snart som mulig, dersom du oppdager eller har mistanke om feil eller mangler. Drøyer du for lenge, kan dine krav mot selger gå tapt, påpeker Fæhn.
• Under 10 000 kroner: Send en skriftlig klage til selger. Med mindre saken er så prinsipiell at du er villig til å ta risikoen, bør du ikke gå videre med den selv om dere ikke blir enige.
• 10 000 - 20 000 kroner: Du kan ta saken til forliksrådet uten advokathjelp. De kan gi en bindende dom om saken er enkel. Er det tegnet eierskifteforsikring kan du ta saken til Finansklagenemnda. Velger du advokat kan det koste like mye som du tjener på det, men det kan vurderes hvis du har en klar sak.
• 20 000 - 25 000 kroner: Vurder advokathjelp. Om nødvendig send saken til forliksrådet eller Finansklagenemnda. Ender det med rettssak bør du vurdere risikoen og utgiftene.
• 50 000 - 100 000 kroner: Har du en rimelig god sak, bør du kontakte advokat. En rettssak kan være aktuelt uten at omkostningene spiser opp tvistebeløpet, men det er alltid en risiko. Oftest vil en domstol komme til at hver av partene dekker sine omkostninger. Taper man helt, risikerer man imidlertid å måtte dekke motpartens omkostninger. dek@huseierne.no
