Airbnb og skatt

Advokat Øistein Olsen Krokmoen i Huseiernes LandsforbundHovedregelen er at leieinntekt er en skattepliktig inntekt. Det er imidlertid gjort unntak fra skatteplikten i forbindelse med utleie av egen bolig i skatteloven § 7-2, i to tilfeller.

Leieinntekt er for det første unntatt skatteplikt forutsatt av at man selv bor i boligen og benytter minst halvparten til eget bruk, regnet etter utleieverdien.

Leieinntekt fra egen bolig kan for det andre være unntatt dersom man i en eller flere perioder ikke oppholder seg i boligen eller ikke benytter minst halvparten av boligen selv, og leieinntekten i løpet av dise periodene ikke overstiger 20 000 kroner i løpet av et år. Det er altså slik at man kan leie ut hele eller en større del av boligen sin for inntil 20 000 kroner brutto i løpet av et år, for eksempel når man er på ferie.

Det førstnevnte alternativet er nok det som benyttes mest, og da er altså forutsetningen at leieverdien på den delen man benytter selv er minst like høy som for den delen man leier ut. Ved tradisjonell utleie, kan man ganske enkelt se på den markedsmessige månedsleien for de to delene av boligen. Ved korttidsutleie er det imidlertid ikke tale om månedsleie, og da kan vurderingen av hva som er markedsleie bli en annen. Et rom som leies ut til døgnpris vil altså kunne få en helt annen, og langt høyere utleieverdi enn ved ordinær utleie.

Skatteetaten har i en prinsipputtalelse av 5. februar 2016 kommet til at det avgjørende ved leieverdivurderingen er om utleier bruker det utleide arealet selv når det ikke leies ut. Leier man for eksempel ut en hybel som man bruker selv mens den ikke er utleid - for eksempel som hjemmekontor, anser Skatteetaten det slik at verdien på utleiedelen er leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned. Bruker man imidlertid ikke den utleide delen, skal man beregne verdien på bakgrunn av leiesum per døgn multiplisert med det totale antall døgn per måned (gjennomsnittlig 30 døgn). Er man altså i en situasjon hvor man selv ikke benytter utleiedelen når den ikke leies ut, vil verdien av arealet lett anses å ha en høyere verdi enn resten av boligen. Sett at man leier ut for 800 kroner per natt, blir dette en utleieverdi på 24 000 kroner per måned (800 kr multiplisert med 30 dager). Verdien av den delen man benytter selv vurderes derimot på bakgrunn av leieverdi ved ordinære leieforhold, og den kan fort bli mindre enn verdien av utleiedelen. Dermed oppstår skatteplikten.

Av denne grunn bør man altså innrette utleiedelen slik at man bruker den selv når den ikke leies ut. Skatteetaten bruker eksempler som hjemmekontor og hobbyrom. Setter man det på spissen, kan det kanskje være tilstrekkelig med en bokhylle med bøker du leser(ofte)? Det er i hvert fall naturlig å tolke uttalelsen dithen. I så fall kan bokhyllen spare deg for mange skattekroner. 

Mange er ikke klare over at man kan kombinere de to reglene om skattefritak i skatteloven § 7-2. Den samlede leieinntekten kan nemlig være skattefri hvis man leier ut mens man bor i minst halvparten selv regnet etter utleieverdi, og i en annen periode leier ut hele eller større deler av boligen for inntil 20 000 kroner. 20 000-kronersgrensen knyttes nemlig kun til leieinntekten i den perioden man leier ut hele eller den mest verdifulle delen av leiligheten - den legges altså ikke sammen med eventuell leieinntekt fra den perioden i året man bor i minst halvparten selv. Her bør man likevel merke seg at dersom inntekten overstiger 20 000 kroner mens man ikke er i boligen eller benytter minst halvparten selv, blir all leieinntekt – også leieinntekt fra den tiden man leier ut i mindre omfang – skattepliktig. 

En annen problemstilling som dukker opp når leieinntekten først er skattepliktig, er om den er virksomhetsinntekt. Følgen av dette er at skattesatsen blir nesten dobbelt så høy som ved kapitalinntekt, altså opp mot 50 %.

Det er ikke gitt noen legaldefinisjon av virksomhetsbegrepet i skatteloven, og hvorvidt man driver virksomhet beror på en vurdering av flere momenter. Her ser man blant annet omfanget, hyppigheten og varigheten av den inntektsgivende aktiviteten. Ved ordinære utleieforhold har Skatteetaten i flere tilfeller uttalt at utleie av fem eller flere enheter er virksomhet. Dette kan imidlertid ikke anses som noe mer enn en retningslinje, og omfanget, hyppigheten og varigheten kan tilsi at man driver virksomhet ved utleie av fire eller færre boenheter. Dette har nå blitt satt på spissen i korttidsutleiesituasjonene.

Leier man for eksempel ut på nytt hver uke gjennom hele året og dette er skattepliktig etter reglene ovenfor, kan utleien være så omfattende og hyppig at man driver virksomhet. Hvis leien i tillegg inkluderer vask av boligen og matservering, er dette momenter som tilsier at inntekten er en virksomhetsinntekt.

I en bindende forhåndsuttalelse avgitt 30. juni 2016 kom Skatteetaten til at korttidsutleie av to leiligheter var å anse som virksomhet. I denne saken var vask og sengetøy inkludert i leien, og det var tale om flere leieforhold per måned. Det er nærliggende å anta at utleie av én leilighet i samme omfang og hyppighet vil bli vurdert på samme måte.

Skattedirektoratet og Finansdepartementet ser i disse dager på nye regler om skatteplikt ved utleie av egen bolig. Her vurderes alt fra full skattefrihet ved utleie av egen bolig til skatteplikt fra første krone.