Leier du ut deler av boligen du selv bor i, vil du stort sett oppleve at inntekten fra utleien er skattefri. Dette er den praktiske hovedregelen. Eksempler på dette er hvis du leier ut en kjellerleilighet, en hybel på loftet eller i garasjen.

Men i skattereglene er hovedregelen at alle inntekter fra utleie er skattepliktige. Det er dermed unntakene i skattereglene som er viktige å kjenne til.

Her kan du lese om reglene for skattefritak ved utleie i egen bolig.

 

Skattefritt 1: Utleieverdi

Leieinntekten er skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv. Dette handler ikke om størrelse, men om de ulike delenes utleieverdi.

For å avgjøre om du oppfyller dette vilkåret, må du se på hva delen du selv bor i kunne vært leid ut for, kontra delen du leier ut.

Kunne du leid ut delen du selv bor i for 10.000 kroner måneden, og utleiedelen for 8.000, er delen du bor i mest verdt. Da skal du ikke betale skatt av leieinntekten.

Omvendt, dersom utleiedelen kan leies ut for 10.000 kroner måneden, og delen du selv bor i kan leies ut for 8.000 kroner, bor du i mindre enn halvparten beregnet etter utleieverdi. Da er leieinntekten skattepliktig.

Er utleieverdien den samme i de to delene, er leieinntekten skattefri.

Merk at disse reglene gjelder når du leier ut mer enn 30 dager i strekk. Dette kaller vi langtidsutleie. For kortere leieforhold - korttidsutleie - finnes egne regler.

Oppfyller du vilkåret om utleieverdi for langtidsutleie slik beskrevet over, skal du altså ikke betalte skatt av leieinntektene. Leien trenger ikke rapporteres noe sted. Siden du ikke betaler skatt, får du heller ikke fradrag for kostnader forbundet med utleien.

Skattefritt 2: Leieinntekt på inntil 20.000 kroner

Du skal ikke betale skatt av utleie dersom brutto leieinntekt ikke overstiger 20.000 kroner per år.

Selv om du ikke bruker minst halvparten av boligen selv i perioden du leier ut (se forrige punkt om utleieverdi), eller du leier ut mens du er bortreist, kan leieinntekten likevel være skattefri. Forutsetningen er at brutto leieinntekt ikke overstiger 20.000 kroner per inntekstår.

Hvis leieinntekten overstiger 20.000 kroner, er hele leieinntekten skattepliktig. Dette er særlig aktuelt ved kortidsutleie.

Dersom du overstiger 20.000 i perioder hvor du bruker mindre enn halvparten eller ikke bor i boligen selv, blir all leieinntekt skattepliktig – også leieinntekt som skriver seg fra perioder hvor du benytter minst halvparten selv.

Skattefritt 3: Kortidsutleie på inntil 10.000 kroner

Inntekt fra kortidsutleie (leieforhold som varer mindre enn 30 dager) blir regnet som skattepliktig inntekt. Dette gjelder også utleie av bolig man selv bor i.

De første 10.000 kronene er likevel skattefrie. Av det du tjener over, regnes 85% som skattepliktig inntekt.

Tjener du for eksempel 20.000 kroner i året på kortidsutleie, blir 8.500 kroner av dette regnet som skattepliktig inntekt. Dette er en form for standardfradrag, og du kan derfor ikke i tillegg kreve fradrag for kostnader som knytter seg til kortidsutleien.

Denne regelen gjelder bare for bolig som man vanligvis bor i selv. Korttidsutleie av sekundærbolig er alltid skattepliktig på vanlig måte, ved at man skatter av overskuddet.

Skatt ved utleie av flermannsbolig

Reglene over har en viktig begrensning: de gjelder ikke ved utleie av flermannsbolig. Leieinntekt fra flermannsbolig er alltid skattepliktig.

En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter, eventuelt en bolig med to familieleiligheter og en selvstendig hybel. Her introduseres flere begreper vi trenger å forklare:

En familieleilighet har typisk et eget soverom, kjøkken, bad og stue. Den er altså egnet som permanent bolig for en familie på to voksne og ett barn. Leiligheten må som regel være på over 40 kvadratmeter for å anses som en familieleilighet.

En selvstendig hybel har egen inngang i form av låsbar dør og et eget toalett.

Dersom du eier og bor i en flermannsbolig, er altså leieinntekten skattepliktig, selv om du bruker minst halvparten av boligen selv, eller leieinntekten er under 20.000 kroner.

Skatt ved utleie av sekundærbolig

Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, for eksempel en utleieleilighet, er utleien skattepliktig.

Da beskattes leien med 22 prosent skatt i skatteåret 2023. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene du har til utleie.