Formuesverdien på boligen - tidligere ligningsverdien - er den verdien som brukes til å beregnes formuesskatten på boligen. Verdiene settes sjablongmessig, og det kan være mulighet for å klage formuesverdien ned.

Trenger du rådgivning: Medlemmer i Huseierne kan kontakte våre jurister for å få hjelp til boligrelaterte spørsmål. Ta kontakt i dag!

Ikke medlem? Bli medlem i dag og still spørsmål! Les mer her!

Formuesverdien på boligen er den verdien som formuesskatten beregnes etter. I rundt femti kommuner er det også verdien som legger grunnlaget for eiendomsskatt. Mer om klage på eiendomsskatten finner du her.

Formuesverdien på bolig finner du i skattemeldingens del om bolig og eiendom. Her er forklaringen på hvordan formuesverdiene for bolig beregnes.

Formuesverdien beregnes ut fra sjablongmodeller

Med skattemeldingen følger et tillegg som heter "Boligopplysninger - Grunnlag for formuesverdi". I dette tillegget ser du hvordan formuesverdien er beregnet. I oversikten er det en "beregnet markedsverdi for bolig", og en "formuesverdi". Det er den siste verdien som legges til formuen din, og eventuelt skattlegges.

NY VERSJON: Slik ser den nye versjonen av formuesopplysningene for bolig ut i den skattemeldingen du får tilsendt nå. 

"Beregnet markedsverdi for bolig" er verdien Skatteetaten har satt på boligen. Denne verdien skal tilsvare en forsiktig anslått markedsverdi for boligen - altså hva boligen kan bli solgt for i det åpne markedet.

De beregnede boligverdiene beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Beregningene baserer seg på en modell ut fra størrelsen på bolig, boligtype, boligprisene i området for denne boligtypen, boligens alder og geografisk plassering.

"Formuesverdi" beregnes ut fra hvordan type bolig det er snakk om:

• primærboliger (boligen du selv bor i): Formuesverdien settes til 25 prosent av beregnet markedsverdi for boliger med markedsverdi under 10 millioner kroner
• primærboliger med markedsverdi over 10 millioner kroner: Opp til 10 milloner kroner verdsettes til 25 prosent av beregnet markedsverdi. Det over 10 millioner verdsettes til 50 prosent av beregnet markedsverdi i 2022 og til 70 prosent av markedsverdi i 2023.
• sekundærboliger (utleieboliger mv): Formuesverdien settes til 100 prosent av beregnet markedsverdi i 2023 (95 prosent i 2022).

Les også: Slik beregnes formuesskatten

Hva hvis "beregnet markedsverdi" er satt for høyt?

Flere reagerer på at "beregnet markedsverdi" er satt for høyt. Det kan være flere årsaker til dette:

• Størrelsen på boligen er feil. Verdien beregnes ut fra boligens areal. Merk at det er satt ut fra P-rom, ikke totalareal.
• Andre opplysninger er uriktige - som boligtype eller byggeår.
• Boligprisstigningen akkurat der du bor har ikke fulgt vanlig prisstigning i området.

Skatteetaten har en egen kalkulator der du kan legge inn opplysningene og sjekke hvordan ulike endringer slår ut. Du finner kalkulatoren her.

Når kan du klage på formuesverdien på boligen?

I og med at formuesverdiene settes sjablongmessig, er det en klagemulighet.

Du kan klag når verdiene er oversteget. Før var det slik at for primærboliger kunne du ikke klage før formuesverdien oversteg 30 prosent av boligens reelle markedsverdi, den regelen er nå fjernet.

For å dokumentere boligens reelle markedsverdi trenger du en av følgende:

• takst fra takstmann
• verdivurdering/etakst fra eiendomsmegler (se eksempel under)
• dokumentasjon på salgsverdi av omtrent lik bolig i området

Det siste kan du finne ved for eksempel å gå inn på Boligprisoversikter hos for eksempel Virdi.  Der kan du se hva som er omsatt i nærheten av deg i det siste. Hvis forholdsvis like boliger som din er omsatt siste året, kan det brukes som dokumentasjon.

Har du kjøpt boligen siste året, vil kontrakt selvfølgelig også være god dokumentasjon. Du må ha dokumentasjonen for å kunne klage/endre, men du skal ikke sende inn dokumentasjonen til Skatteetaten før du eventuelt blir bedt om det(!)

I skattemeldingen klager du på beregnet formuesverdi ved endre verdien.
Utenom skattemeldingstiden kan du også endre formuesverdien ved å:

• Gjøre endringer i skattekortet
• Sende inn egen endringsmelding 
• Klage på eiendomsskatten i de kommunene der formuesverdi er grunnlaget for eiendomsskatten (for eksempel Oslo)

Hvordan regner du ut om du kan klage?

Klage kan altså gjøres når formuesverdien er over 25 prosent av boligens reelle markedsverdi.

For å regne ut dette må du altså sammenligne formuesverdien fra skattemeldingens verdi med den reelle markedsverdien du mener er riktig for boligen din.

Verdivurdering: Eksempel på en etakst man kan få fra en eiendomsmegler. Denne verdivurderingen vil kunne gi grunnlag for endret formuesverdi. Hvis du er innenfor klagereglene. Se under!

Et eksempel:
Et medlem i Huseierne hadde fått en beregnet markedsverdi i Skattemeldingen på 10 millioner kroner. Formuesverdien var da satt til 2,5 millioner kroner.

De fikk en e-takst fra en eiendomsmegler som sier at boligens reelle markedsverdi er på 8 millioner kroner.

Det man nå å sjekke er om formuesverdien fra skattemeldingen på 2,5 millioner kroner er på mer enn 25 prosent av den reelle markedsverdien på 8 millioner kroner.

En kjapp måte å gjøre dette på er å gange reell markedsverdi med 0,25 for å finne 25 prosent. Er formuesverdien fra skattemeldingen over dette, er det mulighet for å klage. I eksempelet er reell markedsverdi på 8 millioner kroner.

Tjuefem prosent av dette er: 8 mill x 0,25 = 2 mill. Formuesverdien fra skattemeldingen på 2,5 millioner kroner er dermed over 25 prosent, og medlemmet kan klage på formuesverdien.

Rett alltid, selv om ikke skatten blir lavere

Huseierne anbefaler at du alltid gjør rettinger i formuesverdien på bolig når du kan. Dette selv om du ikke må betale formuesskatt fordi du for eksempel har høy gjeld.

Grunnen er at det alltid er lurt å ha formuesverdien riktig. Det vil også være greit hvis kommunen du bor i plutselig begynner å bruke formuesverdien til eiendomsskatt. Da slipper man "klagekø" når eiendomsskatteutskrivingen kommer.

Jeg finner ikke boligen min i skattemeldingen!

I Skattemeldingen skal de eiendommene du eide ved utgangen av året. Det betyr at i skattemeldingen for 2022 (som leveres våren 2023), skal boliger du eide 31. desember 2022 stå.

Har du kjøpt bolig, må du regne eierskap etter overtakelsen. Det vil si at hvis du inngikk avtale om kjøp av bolig, men overtok i januar, skal boligen ikke stå i din Skattemelding. 

Tilsvarende: Hvis du solgte boligen før nyttår, men overtakelsen var etter nyttår, så er det riktig at boligen står i din skattemelding.