Tekst: Nina Granlund Sæther

Foto: Syda productions / Scanstock photo

Når man flytter inn i en leilighet, er den største forskjellen fra å bo i enebolig at man eier noe i fellesskap sammen med andre – og man kommer mye tettere på naboene. Man må derfor forholde seg til gjeldende lover og regler, og det er viktig å ta hensyn til hverandre.

Vedtekter og ordensregler

Alle sameier og borettslag har vedtekter med interne regler sameierne eller andelseierne plikter å rette seg etter. Vedtektene fastsettes eller endres av årsmøtet i sameiet eller generalforsamlingen i et borettslag. Som regel trenger man to tredjedels flertall for å endre vedtektene. Årsmøtet er sameiets øverste organ, og generalforsamlingen er borettslagets øverste organ. Her har alle seksjonseiere og andelseiere rett til å være med og å uttale seg.

Vedtektene kan inneholde regler om disposisjonsrett, retten til å bruke enheten og fellesarealene, parkering, felleskostnader, vedlikehold, mislighold, årsmøtet og styre, regnskap og revisjon.

I tillegg kan det være egne husordensregler som sier noe om hvordan beboerne skal oppføre seg, og som setter begrensninger for bruken av egen bolig eller fellesarealer. Det kan for eksempel være regler om røyking, lufting, tørking av tøy, om når man kan bruke vaskemaskiner og når det er forbudt å spille høy musikk, om forsikring og skader, om bruk av balkongene, om brannvern, søppel, plenklipping, dyrehold, parkering etc.

Beslutninger på årsmøtet eller generalforsamlingen tas i utgangspunktet med vanlig flertall. Ombygging, påbygging eller andre endringer utover vanlig forvaltning og vedlikehold krever flertall på minst to tredjedeler. Noen endringer krever også at alle er enige. Det gjelder for eksempel endringer i fordelingen av fellesutgifter og overføring av vedlikeholdsansvar fra sameiet til den enkelte seksjonseier.

Styre

Alle sameier og borettslag skal ha et styre, og det er styret som står for den daglige driften. Styret har vide fullmakter og stort ansvar.

Styremedlemmene velges på årsmøtet eller generalforsamlingen. Styremedlemmene behøver ikke være seksjons- eller andelseiere. Man kan for eksempel velge inn en advokat eller forretningsfører i styret dersom man ønsker det.

Styret er ansvarlig for den økonomiske driften. Det betyr at det må være nok inntekter til å drive forsvarlig, til å betale eventuell fellesgjeld og vedlikehold. Mange sameier og borettslag har en forretningsfører som hjelper til med budsjettprosessen, men det er styret som er ansvarlig.

Styret har også ansvar for å forvalte bygninger og tomt, og de må utføre lovpålagt internkontroll. Det innebærer at de skal forebygge at noen skader seg eller at det oppstår skader. Hvis det likevel skjer, må de gjøre tiltak, og de skal følge opp feil og mangler, eventuelt sjekke om reparasjoner holder. De har både en plikt og en rett til å få utført vedlikehold på bygningene eller tomten når dette er nødvendig.

Styret har i tillegg ansvar for at HMS-reglene følges både når håndverkere leies inn og når beboere deltar på dugnad.

Hvis sameiet eller borettslaget er medlem i Huseierne, er det styret som kan få hjelp og råd slik at de kan gjøre ting riktig og oppfylle ansvaret sitt. Medlemskapet inkluderer blant annet gratis juridisk og byggteknisk rådgivning, kontraktsmaler for vedtekter og husordensregler med mere. Det er også mulig å få en fullstendig vedlikeholdsplan med prioriterte oppgaver etter en befaring.

Fellesutgifter

Fellesutgifter er for eksempel utgifter til strøm, forsikring, snøbrøyting, renhold, kabel-TV og internett, honorar til forretningsfører og revisor, vedlikehold  og kommunale avgifter. Det vil si alle utgifter som ikke knytter seg til den enkelte leiligheten.

I et sameie fordeles felleskostnadene mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Brøken gir uttrykk for den enkelte seksjonseiers økonomiske interesse i eiendommen. I borettslag skal felleskostnadene fordeles etter fordelingsnøkkelen som ble fastsatt i forbindelse med opprettelsen av laget eller verdiforholdet mellom leilighetene, men det kan vedtektsfestes en annen fordeling av kostnadene.

Dersom for eksempel heisen skal repareres, må alle bidra selv om man bor i første etasje eller i en annen oppgang.

Hvis styret ser at det ikke vil være nok til å dekke de løpende utgiftene, har styret myndighet til å øke fellesutgiftene til det som er nødvendig for å dekke utgiftene. Regningene må betales og seksjonseierne eller andelseierne er forpliktet til å betale sin andel av dette.

Dugnad

Mange sameier og borettslag organiserer felles dugnader – særlig om våren. Søppel skal ryddes, plener rakes og blomster plantes.

Styret har ikke lov til å dele ut bøter eller gebyrer til de som ikke møter på dugnaden. Men det som er lov, er at styret setter opp et anslag over hvor mye det ville koste å få jobben utført av et firma. Denne tenkte kostnaden kan fordeles etter sameiebrøken, og så kan styret si at de som stiller på dugnad slipper å betale sin del.

Vedlikehold

Leiligheten du flytter inn i, er ditt ansvarsområde. Får du en lekkasje fra toalettet på ditt bad, er det du som må bekoste reparasjonen.

Fellesarealene er de delene av eiendommen som du ikke disponerer eksklusivt. Det kan være felles ganger og trappeoppganger, loft og kjellerrom, parkeringsplasser og lekeplasser. Fellesarealene er sameiets eller borettslagets ansvar.

Balkonger er en del av fasaden. Vedlikehold av balkongen er dermed sameiets eller borettslagets ansvar. Men det er forskjell på innsiden og utsiden av balkongen. Det innvendige vedlikeholdet er den enkelte ansvar – for eksempel innvendig maling av vegger, rekkverk og gulv. Balkongens utside, membran og rekkverk er sameiets eller andelslagets ansvar.

Vinduer og dører er også en del av fellesarealet. Hovedregelen er at du selv må vedlikeholde vinduer og dører som tilhører din leilighet. Men det er opp til styret å avgjøre om de skal skiftes ut. I noen sameier har man imidlertid vedtekter som sier at man har ansvar for å skifte ut dette selv. Da må man forholde seg til det.

Det kan skape krøll når verken styret eller den enkelte leilighetseier kjenner til ansvarsfordelingen.

Utleie

Når du har en eierseksjon, står du ganske fritt til å disponere over seksjonen uten å innhente godkjenning fra andre seksjonseiere. En boligseksjon kan bare brukes til beboelse, men eieren kan for eksempel endre boligen fysisk – for eksempel slå sammen to rom eller flytte kjøkkenet fra en side av leiligheten til en annen så lenge arbeidene ikke skader bygningskonstruksjonen eller fører til ulempe for andre seksjonseiere.

At man har total og eksklusiv bruksrett til sin seksjon, betyr også at man kan leie den ut i kortere eller lengre perioder. Om kortidsutleie sier loven  inntil 90 dager i året. På årsmøtet kan sameiet eventuelt bestemme med 2/3 flertall at grensen skal være mellom 60 og 120 dager.

Alle som bor i et borettslag er andelseiere, og man eier en andel i laget sammen med alle naboene. Du har da en bruksrett til leiligheten du har kjøpt.

Det grunnleggende prinsipp er at andelseierne selv skal bo i leiligheten. Det er med andre ord begrensede muligheter for utleie. Dette er den viktigste forskjellen fra eierseksjonssameier. Det finnes likevel unntak, for eksempel ved militærtjeneste eller studieopphold.

I borettslag er det tillatt med kortidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb eller Finn, men maksimalt 30 dager i året.

Hund og katt

Dersom du bor i et sameie eller borettslag bør du sjekke vedtekter og ordensregler før du anskaffer dyr. Det kan være forbudt. Men selv om det er forbud mot dyrehold, er ikke forbudet absolutt. Loven gir beboerne anledning til å ha dyr dersom det er gode grunner til at man ønsker eller trenger husdyr, og dyret ikke er til ulempe for andre sameiere eller andelseiere.

En blind person som trenger førerhund er en ekstremt god grunn til dyrehold. I den andre enden av skalaen er sosiale behov – det at det beriker eierens liv å ha hund. Dette er fortsatt en god grunn, men i møte med eventuell ulempe hos andre, viser rettspraksis at du står svakere som dyreeier.

Typiske innedyr som verken lager lyd eller skaper allergiske reaksjoner for folk i nærheten er for eksempel gullfisk eller lovlige reptiler. Sameiet eller borettslaget vil vanskelig kunne nekte folk å ha denne type husdyr fordi de ikke er til ulempe for noen. Innekatt er som regel også lov.

Medlemskap i Huseierne

Trenger du som bor i et sameie eller borettslag juridisk hjelp til å sette opp en kontrakt, skrive fremtidsfullmakt eller håndtere en konflikt med styret, må du ha et personlig medlemskap. Da kan du ringe vår jusstelefon et ubegrenset antall ganger. Du får da også tilgang til en rekke gode medlemsfordeler – som blant annet rabatt på forsikring, høyrentekonto med gode betingelser og en av markedets beste strømavtaler.