Beboere i borettslag og sameier skal kunne få tilgang til en parkeringsplass med lademulighet. Forutsetningen er at man allerede har rett til å parkere på borettslaget eller sameiers eiendom.
Fra 1. januar 2021 ble reglene i borettslag endret, slik at reglene nå er like for borettslag og sameier. Disse behandles derfor i samme artikkel.
Reglene: Eierseksjonsloven og borettslagsloven
Retten til lading av elbil og ladbar hybridbil er nå lovfestet, både for sameier og borettslag.
Utgangspunktet i reglene i borettslagsloven paragraf 5-11 a og eierseksjonsloven paragraf 25 a er at beboerne har rett til få satt opp lader for elbil eller ladbar hybridbil.
Samtidig vil man i borettslag og sameier fort se at det kan være lurt å legge inn ladere på alle parkeringsplasser med en gang. I tillegg kan det dukke opp spørsmål knyttet til oppgradering av strømnettet.
Finn gode lade-løsninger for alle
Ladeplasser for elbiler er noe ethvert sameie og borettslag må forholde seg til de kommende årene. Vi anbefaler alle sameier og borettslag å gjøre en vurdering av hvordan dere best kan løse fremtidens behov for ladestasjoner.
Vi ser allerede nå at flere sameier og borettslag har gitt tillatelse til installasjon for noen seksjonseiere. Problemet oppstår når nummer ti ønsker å installere og anlegget ikke har nok kapasitet til flere. Hva gjør man da?
Vi anbefaler at man i borettslaget eller sameiet gjør en god utredning om lading. En god fellesløsning som er planlagt godt, vil bli billigere og bedre for alle på sikt. Det sikrer også at styret har kontroll på prosessen.
Lar man ulike beboere sette opp ladere selv, risikerer man at det sette som ladere fra ulike leverandører som ikke er kompatible med hverandre. Da er det en risiko for at hele eller deler av anlegget må tas ned ved en senere anledning.
Sett ned en lade-arbeidsgruppe!
En egen arbeidsgruppe bidrar til en god prosess. En passe stor gruppe sørger for effektivt arbeid.
Gruppen bør få ansvaret for:
- å skaffe og sette seg inn i relevant informasjon
- kartlegge interesse
- innhente tilbud
- utarbeide en innstilling
- kommunisere med styret underveis.
Gi gruppen et klart mandat, og sørg for at alle beslutninger fattes på korrekt måte. For at arbeidet skal bli effektivt er det lurt om gruppa ikke er for stor.
Sjekkliste for undersøkelsen av ladeanlegg for elbil i borettslag og sameie
Her er en rekke sentrale punkter som dere bør undersøke når dere skal etablere ladeanlegg i sameie eller borettslag.
- Ønsker dere ladepunkter på faste plasser eller et delt ladeanlegg på felles plasser?
- Hvor mange parkeringsplasser har dere totalt og hvordan er disse fordelt på etasjer og inne og utearealer?
- Hvor mange beboere ønsker ladeplasser nå, og hvor mange ønsker ladeplasser i løpet av 1-3 år?
- Har dere behov for tilgangskontroll med RFID på hvert ladepunkt?
- Ønsker dere selv å stå for kontroll og fakturering av forbruk, eller ønsker dere direktefakturering av brukere?
- Ønsker dere at alle skal kunne lade samtidig, også når dere får en høy andel ladeplasser?
- Ønsker dere lokal styring av anlegget, som ikke er avhengig av internett eller trådløs kommunikasjon?
- Har dere beboere med behov for prioritert lading?
- Ønsker dere å kunne utnytte all tilgjengelig strømkapasitet i bygget?
- Ønsker dere å kunne sette effektgrenser for å unngå høye effekttariffer?
- Finnes det støtteordninger i deres kommune/område?
En del av svarene om for eksempel størrelse på anlegget, styring mm vil ofte være avhengig av størrelsen på sameiet eller borettslaget.
Dette må dere tenke på når dere skal hente inn tilbud på ladeanlegg for elbiler
Det er flere parter i en leveranse av ladeanlegg. Ladestasjonene, styring og administrasjonsløsninger leveres av en ladeleverandør.
Selve monteringen og installasjonen gjøres av godkjente installatører.
Det er mange ulike interessenter på dette området nå. Mange leverer "pakkeløsninger" der både ladere, styring og installasjon er på plass. Noen leverer løsninger som eies av borettslaget og sameiet, andre løsninger som leies.
Les mer: Felle ved leie av ladeanlegg til elbil
Dere må holde tungen rett i munnen når dere ber om tilbud. Jo bedre dere spesifiserer det dere ønsker, jo bedre. Husk også å følge opp tilbudene dere får.
Sett dere inn i hvilke leverandører som finnes i deres område og hvilke modeller av ladere, styring mm disse tilbyr.
Som oftest vil det være lurest å ta kontakt med leverandørene av ladere direkte. De kjenner produktene best. De kan så igjen sette dere i kontakt med de foretrukne installatørene de har.
For å kunne få gode tilbud er det viktig at dere spesifiserer hva dere ønsker svar på, og at dette tas hensyn til i dokumentene dere mottar.
Husk at noen steder kan dere få støtte til investeringene. Dette gjelder blant annet i Oslo. Disse støtteordningene vil leverandørene stort sett ha oversikt over.
Hvordan går dere frem?
Den enkelte boligeier har nå som et utgangspunkt krav på å få lade bilen sin på sameiets eiendom. Seksjonseier og andelseier må likevel søke styret om lov, men styret kan bare si nei hvis de har en saklig grunn til det.
Beslutningen er lagt til styret. Årsmøtet (i sameier) og generalforsamlingen (i borettslag) kan bare nekte hvis de har en saklig grunn.
En viktig konsekvens er derfor at et flertall på årsmøter eller generalforsamlingen kan ikke vedta at det ikke skal etableres lademulighet i sameiet.
Vi i Huseierne mener at en oppgradering av det elektriske anlegget må anses å være innenfor vanlig forvaltning i et sameie. Lading av elbiler vil bli mer og mer vanlig, og alle sameier må etter hvert forholde seg til dette.
Derfor er vi også av den oppfatning at kostnadene til en ladeinfrastruktur også må ligge innenfor alminnelig forvaltning. Legger man det til grunn vil det være tilstrekkelig med alminnelig flertall. Vi anbefaler at en slik avgjørelse tas av årsmøtet.
Forholdet mellom seksjonseierne i et sameie
Hvordan skal utgiftene til oppgraderingen fordeles?
Det er flere utgifter man kan regne med i forbindelse med å anskaffe lademulighet i sameiet. Man har selvfølgelig behov for en lader, og man trenger infrastruktur frem til ladeplassen. I noen tilfeller trenger sameiet også mer strøm inn til sameiet, slik at en oppgradering av fellesanlegget er nødvendig. Hvem skal betale for de forskjellige utgiftene som oppstår?
Først og fremst må man kanskje ha mer strøm inn, og ved å oppgradere hele strøminntaket får alle seksjonseierne en fordel. Utgiften til oppgradering vil derfor være en fellesutgift som alle seksjonseierne må være med på å betale i henhold til utgiftsfordelingen i sameiet, vanligvis etter brøk.
Det å legge frem strøm til de enkelte parkeringsplassene regnes for å være en fellesutgift. Forarbeidene til loven åpner likevel for et unntak i tilfeller hvor det bare er noen som har mulighet til å parkere. Det må vurderes konkret i hvert enkelt sameie. Det gis ikke unntak for de som ikke har bil i det hele tatt eller for de som ikke har elbil, så lenge de har eller vil kunne få en parkeringsmulighet.
For det tredje vil det komme utgifter til selve laderen og monteringen av denne. Der hvor den enkelte boligeier kan sette opp en lader på sin plass, vil en slik utgift være denne boligeieren sitt ansvar.
Hvis sameiet har besluttet at man i stedet skal ha felles ladeopplegg, vil også laderen og monteringen av denne være en fellesutgift.
Den siste utgiften man har til lading er selve strømutgiften som den enkelte bruker må betale selv. Her kan sameiet vurdere om det skal monteres målere på hver enkelt plass eller om det vedtas en fast sum i måneden som dekker strømmen som blir brukt til lading.
Bruksrett til fellesareal i sameier
Dynamisk styring av strøm
Det finnes andre løsninger enn å oppgradere hele anlegget. Derfor er det lurt om sameiet rådfører seg med eksperter på området. Løsninger er stadig under utvikling.
Det finnes systemer med dynamisk laststyring som benytter ledig kapasitet og som fordeler dette jevnt ut til ladepunktene etter behov. Når alle lader samtidig vil kapasiteten bli noe redusert, men når bare noen lader vil man ha full kapasitet. Det kan føre til at det ikke er like stort behov for å forsterke strøminntaket til sameiet.
Huseierne er av den oppfatning at dette i de fleste tilfeller vil være rimeligere for den enkelte seksjonseier enn å oppgradere hele anlegget, og må anses å være en del av en ladeinfrastruktur som vi anser å være innenfor alminnelig forvaltning.
Samtykke fra styret - og "saklig grunn" til å nekte
Den som ønsker en lademulighet for el-bil må søke styret om samtykke til dette, og styret kan bare nekte hvis de har en saklig grunn for det.
Hvis fellesanlegget ikke tåler at alle som ønsker det får en ladeplass, mener vi at styret har mulighet til å si nei til ladeplass på egen parkeringsplass.
Hvis årsmøtet har sagt nei til oppgradering av fellesanlegget bør det være en saklig grunn for styret til ikke å gi tillatelse til egen ladeplass. At sameiet generelt er skeptisk til el-biler eller er redd for brann anses ikke som saklig grunn.
Når det gjelder brannfare har departementet ment at økt brannfare bare vil kunne utgjøre en saklig grunn dersom styret kan dokumentere at faren er reell. I dette ligger det at styret må ha gjort nødvendige undersøkelser, og innhentet dokumentasjon fra fagkyndige. Forskning viser at det ikke er større risiko for brann i elbiler enn fossile biler.
Hvis det blir for dyrt for den enkelte så kan det være en grunn til å nekte. I første omgang foreslo departementet at utgiftene med tiltaket kostet på mer enn en halv G (ca kr 50 000 i 2021) ville det kunne anses å være en saklig grunn til å nekte. Departementet valgte å ikke lovfeste en slik sum, men sier likevel at det er retningsgivende.
Annen saklig grunn kan være at det ikke foreligger egnet plass til å sette opp ladepunkt på fellesarealet, at oppsetting av ladepunkt ikke tilfredsstiller gjeldende trygghetsnormer (annet enn brannfare), at det allerede foreligger et fullgodt ladetilbud i sameiet/borettslaget eller hvis sameiet vedtar at det skal etableres felles ladeanlegg.
Endre vedtektene
Når sameiet eller borettslaget har kommet frem til hvordan man skal løse ladeutfordringene må sameiets vedtekter endres i tråd med vedtaket, slik at det fremkommer hvordan ladeplasser blir fordelt og hvilke kostnader som påløper.