Loven har ikke regler om hvordan sameiebrøken skal fastsettes, men det må antas at sameiebrøken skal gi uttrykk for eierandelens verdi. I de fleste tilfeller vil verdien ha nær sammenheng med arealet, men ikke alltid. Det kan variere fra sameie til sameie. Lovgiver har derfor ikke villet stille opp noen absolutte metoder for beregningen, men overlatt det til den som eier eiendommen på seksjoneringstidspunktet. Sameierbrøken bestemmes i forbindelse med seksjoneringen, og skal fremgå av oppdelingsbegjæringen.

Dersom sameiebrøken gir uttrykk for en urimelig utgiftsfordeling, for eksempel slik at to boligseksjoner av lik størrelse har forskjellig brøk, vil den kunne prøves av en domstol på vanlig måte, både etter reglen om mindretallsvern i § 32, og etter avtaleloven § 36, generalklausulen om sensur av urimelige avtaler.

Den utgiftsfordelingen som er fastsatt i de opprinnelige vedtektene å anse som en stiftelsesforutsetning. Seksjonseierne har kjøpt seg inn i sameiet under forutsetning av at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andel som følger av sameiebrøken. Denne forutsetningen kan som hovedregel ikke endres uten at samtlige seksjonseiere samtykker i det, ettersom det vil medføre en forskyvning av det økonomiske forholdet mellom seksjonseierne.

Dersom det skal fastsettes en annen utgiftsfordeling, krever det tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder. Det er altså mulig å fastsette en annen fordelingsnøkkel en lovens hovedregel tilsier, men det krever positiv tilslutning fra samtlige seksjonseiere, ikke bare de som stiller opp på årsmøtet.

Det finnes et unntak fra fordeling etter sameiebrøk. Når særlige grunner taler for det, kan man fordele en felleskostnad etter nytten for den enkelte bruksenhet, eller etter forbruk. Dette ment som en sikkerhetsventil, en snever adgang for den enkelte til å få prøvd en urimelig utgiftsfordeling for retten.

Det skal altså særlige grunner til for å anvende unntaket. Dette må ikke forstås slik at enhver utgift som seksjonseierne har ulik nytte av, kan kreves fordelt på en annen måte. Det må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameiebrøk. Det må også dreie seg om dekking av en utgift til et tiltak som etter sin karakter ikke kommer alle seksjonseierne til gode. Det er også antatt at bestemmelsen først og fremst retter seg mot nye tiltak. Det er ikke meningen at denne reglen skal endre den bestående fordelingen av løpende vedlikeholdsutgifter.

Fordeling etter forbruk forutsetter at den enkeltes forbruk lar seg måle, som for eksempel ved bruk av varmt vann. 

Den enkelte seksjonseier skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret. Akontobeløpet kan også dekke avsetning til vedlikeholdsfond.

Har en seksjonseier betalt inn for mye i fellesutgifter, for eksempel dekket en regning for arbeid utført på fellesarealer, har han regressrett mot de andre seksjonseierne.

Inntekter sameiet har, for eksempel ved utleie av fellesarealer, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.

Det er utbredt at eierseksjonssameier har avtaler med leverandører som Telia og Telenor om levering av TV-signaler og bredbånd. Mange lurer på om det er slik at alle må være med på å betale for naboens surfing og TV-titting selv om man selv verken har TV eller datamaskin?

Hvorvidt man skal anlegge et kabelnett må besluttes blant seksjonseierne. Beslutningen fattes med alminnelig flertall.

Når kabelnettet er i hus, reiser det seg spørsmål om hvordan utgiftene skal fordeles.

Det følger av eierseksjonsloven at felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Det er adgang til å vedtektsfeste andre fordelingsnøkler, enten i de opprinnelige vedtektene eller med tilslutning fra samtlige berørte eiere.

Når det gjelder utgifter til anlegg for tv- og internettsignaler, er det vår oppfatning at utgiftene til den nødvendige minimumsløsningen, infrastrukturen og eventuelle grunnpakker, er en felleskostnad, som samtlige seksjonseiere må være med på å betale sin del av, uansett om de vil benytte signalene eller ikke. Det er lang tradisjon for at infrastruktur for å motta TV-signaler er en felleskostnad, og både forarbeidene til borettslagsloven, eierseksjonsloven og omfattende juridisk teori støtter dette synet. Disse utgiftene må kunne sammenliknes med utgifter til lekestativ eller parkeringsplasser, utgifter alle ikke nødvendigvis har like stor glede av, men som likevel å anses som fellesutgifter fordi de etter sin karakter er egnet til å komme alle seksjonseierne til gode.

I kommentarer til ny eierseksjonslov § 29, står det for eksempel følgende:

"Det er ikke avgjørende om den aktuelle seksjonseier har konkret nytte av det utgiften dekker, men om utgiften etter sin karakter knytter seg til et tiltak alle kan ha nytte av. Den som ikke ønsker installasjon av moderne fiberkabler for internett, plikter likevel å være med på kostnadene, det samme gjelder den som ikke har nytte av ny parkeringsplass fordi han ikke har bil. I begge disse tilfeller kan det dessuten argumenteres med at tiltakene medfører verdiøkning på seksjonen uavhengig av den aktuelle seksjonseiers nytte." 

At også grunnpakken skal være en felleskostnad faller noen tungt for brystet. Når vi mener at også dette er en felleskostnad, så er det fordi kabel-TV-selskapene vanligvis setter som forutsetning for å inngå avtale med sameiet at det tegnes en avtale om levering av en minimumsløsning, en grunnpakke, for alle enhetene i bygget. Dette gjøres fordi det visstnok ikke er mulig å blokkere signalene til en enkelt leilighet. Inn i denne grunnpakken går som regel et utvalg TV-kanaler samt minimum av utstyr som kreves for å se TV-bilder av høy kvalitet. Sameiet får altså ikke signaler med mindre alle kjøper grunnpakken. Det taler for at dette skal anses som en felleskostnad på linje med selve den fysiske infrastrukturen. Den fordelen flertallet oppnår både ved å kunne motta signaler, og også ved omfattende rabatter, er så stor at reglene om mindretallsvern i esl. § 32 etter vår oppfatning ikke kommer til anvendelse.

Sameier kan også oppgradere hastigheten på internettet. I forarbeidene til den nye eierseksjonsloven står det:

"Raskt internett, digital-TV og telefoni er blitt en del av vår hverdag. Norge har en høy grad av bredbåndsdekning, og regjeringen har en uttalt målsetning om å legge til rette for gode digitale løsninger for å gjøre hverdagen enklere for innbyggerne. Slik departementet ser det, hører installering av slike linjer og nett under den vanlige forvaltningen av sameiet. Sameier må kunne fatte vedtak om leveranser av denne typen fellesanlegg med vanlig flertall. Konsekvensen av dette standpunktet er at også styret kan beslutte å installere høyhastighets internett, fibernett osv. på egenhånd, jf. lovforslagets § 49 annet ledd, der det heter at «beslutninger som årsmøtet kan fatte med vanlig flertall kan også fattes av styret». Dersom styret vet at det er delte meninger om saken i sameiet, vil det imidlertid være god styreskikk å legge saken frem for avgjørelse på årsmøtet."

Utgifter til å leie flere kanaler enn det grunnpakken tilbyr vil etter vår mening være en særkostnad hver enkelt seksjonseier må dekke selv. Om man vil ha flere kanaler så er det opp til den enkelte seksjonseier. Fellesskapet plikter kun å stille med de nødvendige minimumsløsningene.

Den 14. november 2013 avsa Høyesterett dom i en sak vedrørende fordeling av heiskostnader i et seksjonert sameie der det var heis i fire av sameiets syv blokker. Tvisten stod mellom sameiet og en gruppe seksjonseiere i sameiets blokker som ikke hadde heis.  Tvisten omhandlet hvorvidt sameiet kunne kreve at kostnader i forbindelse med reparasjon av en heis etter en brann skulle utlignes på samtlige seksjonseiere etter sameiebrøken.

I september 2008 brant det i det elektriske anlegget i heisen i en av sameiets blokker. Styret vedtok at heisen skulle repareres, og årsmøtet vedtok at reparasjonskostnadene skulle fordeles på alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Det ble derfor innkalt 450.000 kroner til heisprosjektet. Senere ble dette beløpet redusert til 200.000 kroner da det viste seg at reparasjonskostnadene var lavere enn først antatt.

Alle seksjonseierne bortsett fra én betalte sin forholdsmessige andel av reparasjonskostnadene. Den siste seksjonseieren bestred kravet og hevdet at han ikke skulle holdes ansvarlig for kostnader tilknyttet drift av heis. Denne seksjonseieren bodde i en av sameiets blokker som ikke hadde installert heis. Sameiet gikk til søksmål mot seksjonseieren, og flertallet av seksjonseierne i blokkene uten heis tiltrådte et motkrav fra seksjonseieren om at de ikke kunne belastes for heiskostnader i blokkene med heis – både nåværende og fremtidige.

Det rettslige grunnlaget for saken er regelen om fordeling av felleskostnader i eierseksjonsloven av 1997 § 23 første ledd. (I 2017-loven finnes den samme regelen i § 29):

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.»

Spørsmålet var hvorvidt kostnadene skulle deles etter sameiebrøk eller om unntaksregelen om fordeling etter nytte skulle anvendes. Av forarbeidene fremgår det at fordeling etter nytte eller forbruk bare vil være aktuelt i enkelte tilfeller og at det er en unntaksregel som bør tolkes snevert.

I tillegg mente seksjonseierne uten heis at et vedtak om at heiskostnader skulle fordeles etter sameiebrøk i alle tilfeller var i strid med bestemmelsen om mindretallsvern i eierseksjonslovens § 32:

«Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d.»

Seksjonseierne fikk medhold i tingretten. Sameiet anket dommen videre til lagmannsretten der sameiet fikk medhold. Seksjonseierne anket så lagmannsrettens dom videre til Høyesterett.

Flertallet av dommerne (3) i Høyesterett kom til at hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk i eierseksjonsloven § 23 første ledd måtte få anvendelse for heiskostnadene, og at unntaket om fordeling etter nytte måtte tolkes så snevert at det ikke var aktuelt å bruke unntaket i den aktuelle saken.

Mindretallet (2) av dommerne kom til at unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte måtte få anvendelse da seksjonseierne i blokkene uten heis ikke hadde nytte av heisene, og at kostnadene forbundet med reparasjon etter brann var langt høyere enn normale vedlikeholdskostnader.

Resultatet ble dermed at både nåværende og fremtidige driftskostnader forbundet med heisene skulle dekkes av samtlige seksjonseiere etter sameiebrøken.

Flertallet finner støtte i både juridisk litteratur og forarbeider som legger til grunn at unntaksregelen om fordeling etter nytte i prinsippet kan komme til anvendelse på både eksisterende felleskostnader og på nye tiltak som medfører nye eller økte kostnader, men at det i praksis særlig vil være i de siste tilfellene at unntaksbestemmelsen er aktuell. Flertallet legger derfor til grunn at unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte skal tolkes snevert. Hovedregelen må være at felleskostnader fordeles etter sameiebrøk.

Flertallet argumenterer videre for at resultatet nok hadde blitt annerledes hvis det hadde vært snakk om installasjon av nye heiser i kun noen av sameiets blokker som seksjonseiere i blokker uten heis ikke ville hatt nytte av.

I den konkrete sak var det ikke snakk om nyinstallasjon, men driftskostnader tilknyttet allerede eksisterende heiser, og da mener Høyesterett at det skal mye til før hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk skal kunne fravikes. Flertallet peker også på at en unntaksregel om fordeling etter nytte som ikke tolkes snevert vil kunne føre til økt konfliktnivå i sameier om fordeling av felleskostnader, og at det derfor er viktig at hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk ikke uthules.

Av betydning – men ikke avgjørende for saken – var at seksjonseierne fra før av hadde en praksis med å fordele kostnader til vedlikehold og drift av heisene i sameiet etter sameierbrøken.

Avslutningsvis la flertallet til grunn at vedtaket om å fordele heiskostnadene etter sameiebrøk ikke strider mot mindretallsvernet i eierseksjonsloven § 32 med det argument at eierseksjonsloven § 23 er en spesialbestemmelse om kostnadsfordeling. Når den ikke gir grunnlag for unntak fra hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, mener Høyesterett at den generelle bestemmelsen i § 32 vanskelig kan lede til at annet resultat.

Huseiernes Landsforbund tar avgjørelsen til etterretning og konstaterer at dommen stort sett er i tråd med den gjeldende juridiske oppfatning om hvordan unntaksregelen om fordeling etter nytte skal forstås. Det kan likevel argumenteres for at Høyesterett innsnevrer unntaksbestemmelsen mer enn tidligere antatt slik at det i realiteten kanskje er aktuelt å bruke nyttefordeling av felleskostnader kun der det er snakk om nye tiltak. Det kan uansett legges til grunn at terskelen for å anvende unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte etter denne avgjørelsen må anses meget høy og er forbeholdt noen ytterst få unntakstilfeller.

Huseiernes Landsforbund tror likevel ikke siste ord er sagt når det gjelder spørsmålet om fordeling av felleskostnader etter nytte i eierseksjonssameier, og at vi kommer til å se flere liknende saker i fremtiden

Dommen kan leses i sin helhet her: https://www.domstol.no/globalassets/upload/hret/avgjorelser/2013/saknr2013-596.pdf

I utgangspunktet er det ikke anledning til å ilegge gebyrer, med mindre det er avtalt eller det følger av de opprinnelige vedtektene.

Den enkelte seksjonseier skal kunne råde over leiligheten på lik linje med eneeiere av fast eiendom, eksempelvis ved at man skal kunne selge til hvem man vil, pantsette eller leie ut. Enhver begrensning her, også ilegging av gebyrer, vil innebære en innskrenkning av den frie rettslige råderett. Styret eller årsmøtet i et eierseksjonssameie kan derfor ikke, heller ikke med kvalifisert flertall, vedta at det skal ilegges gebyrer ved for eksempel eierskifte eller utleie.

Gebyrene kan altså ikke hjemles i reglene om kostnadsfordeling, og prinsippet om den frie rettslige råderett stenger for vedtektsfastsatte gebyrer. Man står da igjen ved muligheten for en avtalebasert hjemmel for å kreve gebyrer. Eierseksjonsloven § 24 annet ledd sier nemlig at «[m]ed tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis bestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen».

Begrensninger av den rettslige råderetten kan altså innføres forutsatt av at det skjer med tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder. Dette innebærer at seksjonseieren må gi sin tilslutning til at vedtektsbestemmelsen om gebyrer skal gjelde for sin seksjon. Hvis man ikke har gitt tilslutning, vil man heller ikke være bundet av bestemmelsen.

Dersom det er gitt tilslutning, vil dette også gjelde for fremtidige eiere av samme seksjon så fremt vedtektsbestemmelsen er tinglyst, registrert i Foretaksregisteret, eller den gjort kjent for kjøperen på annen måte før kjøpet.

Det er ikke uvanlig at vedtektsbestemmelser som hjemler gebyrer er inntatt i sameiets opprinnelige vedtekter. Seksjonseierne vil da være bundet av disse.

Forutsatt at det gis positive tilslutninger til en slik vedtektsbestemmelse, er det verdt å påpeke at det kan skape praktiske utfordringer og misnøye i fremtiden dersom slike regler kun gjelder for enkelte seksjonseiere. Vår generelle anbefaling er derfor at man ikke vedtektsfester gebyrer som ikke omfatter alle seksjonseiere.

Fra 1.1.2020 vil eierseksjonsloven gi hjemmel til at sameiet kan kreve et eierskiftegebyr fra selger på et beløp opptil fire ganger rettsgebyret (i dag kr 4 600). Det kan ikke avtales at andre enn selger skal dekke dette gebyret.