Selgers ansvar når boligen selges

Ansvaret vi peker på under er selgers eget ansvar. Det betyr at det ikke forsvinner selv om du bruker en eiendomsmegler til salget og/eller at en takstmann lager en tilstandsrapport.

Men: eiendomsmegleren og takstmannen vil kunne hjelpe deg som selger til å få frem de riktige opplysningene. Dermed vil bruk av disse medhjelperne oftest gjøre at du oppfyller lovens krav.

Boligen skal være "som avtalt" - du må gi informasjon

Etter de nye boligsalgsreglene fra januar 2022 skal boliger som selges følge avtalen. Det vil si at boligen skal være slik de er beskrevet. 

For deg som selger er det derfor viktig at boligen er best mulig bekrevet i tilstandsrapport og egenerklæring. 

Du må ikke bruke tilstandsrapport ved salg, men det er noe vi anbefaler sterkt. Hvis du ikke bruker tilstandsrapport, vil kjøperen stå sterkere. Har du brukt tilstandsrapport som er i tråd med den nye forskriften blir kjøperen regnet for å ha lest rapporten. 

Slik kan du som selger gi opplysningene du skal:

Du gir informasjon som selger på tre steder:

• I eiendomsmeglerens salgsoppgave, der du bidrar med opplysninger
• I tilstandsrapporten til bygningssakkyndig, der du bidrar med opplysninger
• I egenerklæringsskjemaet du bruker når du tegner eierskifteforsikring

Reglene: Selgers ansvar er omtalt i avhendingsloven – loven som gjelder for salg av brukte boliger. De viktigste bestemmelsene om ansvar og opplysninger står i paragrafene 3-7 til 3-10.

Ta kurs! Usikker på salgsprosessen? Husk at Huseierne har gratis digitalt kurs om salg av bolig! 

Dette må du som selger informere om

I loven kreves det at en selger av en bolig må gi opplysninger om «omstendigheter ved eiendommen» som du som selger kjenner til, eller måtte kjenne til. Og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.

Det betyr at du må informere om alle feil og mangler du vet om ved boligen. Dette gjelder særlig større skader og/eller problemer som kan gi store kostnader. Et typisk eksempel er vannskader, for eksempel fuktskader på bad eller vannlekkasjer i taket.

Loven krever at opplysningene skal kunne virke inn på avtalen. Det betyr at du slipper å gi opplysninger om småting og småfeil. Men det er ofte vanskelig å avgjøre hvor små feil man bør si fra om. Følg instruksjonene i egenerklæringsskjemaet!

Loven har regler om manglende opplysninger i lovens paragraf 3-7.

Fordelen for deg som selger ved å oppgi disse opplysningene er at selgeren ikk ekan kreve erstatning for mangler som kjøperen kjente til. Har du fortalt det, og det står i salgsoppgaven, slipper du altså ansvar.

Ikke gi uriktige opplysninger

Opplysningene du gir må selvsagt være riktige. Det er ikke lurt å pynte på sannheten, eller «glemme» viktige opplysninger.

Loven har en regel om uriktige opplysninger i paregraf 3-8.

Bruk egenerklæringsskjema

En god huskeliste er egenerklæringsskjemaet som du fyller ut som selger. Dette skjemaet omhandler de viktigste feilkildene i boligen.

Men pass på at du får med alle viktige opplysninger. Hvis det ikke står spesifikt omtalt i skjemaet, bør du skrive et ekstra tillegg - og si fra til eiendomsmegleren.

Takstorganisasjonen Norges Takseringsforbund har utarbeidet et egenerklæringsskjema som kan brukes.

Tegner du eierskifteforsikring, vil eierskifteforsikringsselskapet ha sitt eget egenerklæringsskjema som må brukes.

Innholdet i disse skjemaene er ganske like.

Det er faktisk ikke forbudt å gi opplysningene muntlig. Men du får et bevisproblem. Derfor anbefaler vi alltid at opplysningene gis skriftlig!

Skal du ha eierskifteforsikring? 

Selv om du har fortalt alt du vet, og takstmann har laget en god tilstandsrapport, kan det være at det er feil som ikke er beskrevet. 

Da skal boligen i tillegg til dokumentasjonen vurderes ut fra "type, alder, og synlige tilstand" som det står i loven. Slik at det er ikke nødvendigvis en mangel ved boligen, hvis du finner en feil du kunne regnet med å finne i en bolig av denne typen, alder og tilstand.

Dette betyr at i tillegg til dokumentasjonen må en kjøper se an boligen ut fra alder og tilstand. Og i korte trekk vil man måtte forvente å finne flere feil i en bolig som er gammel og slitt enn i en bolig som er nesten ny.

Likevel kan det være at kjøper får godkjent at du er ansvarlig for feil ved boligen. Og hvis det skjer, er dette ansvaret uten skyld. Den eneste måten du kan beskytte deg mot et slikt ansvar er ved forsikring.

Dette kan du som selger gjøre gjennom eierskifteforsikring.