Etter at en eiendom er solgt, kan det oppstå spørsmål om eiendommen har en mangel som kjøper kan gjøre krav gjeldende på grunnlag av. I det følgende skal vi ta for oss når det foreligger en mangel ved eiendom.
Boliger solgt etter 1. januar 2022
Fra nyttår 2022 startet nye boligsalgsregler å gjelde. Disse reglene gjelder for alle boliger solgt etter denne datoen.
NB: Det er budaksept som er avgjørende for om en bolig regnes som solgt.
Boligen skal være i tråd med beskrivelsen
Utgangspunktet i reglene nå er at boliger som selges skal være i tråd med dokumentasjonen som gis. I loven er det slått fast som at boligen skal være i tråd med "avtalen". En avtale om boligsalg vil bestå av selgerens dokumentasjon og kjøperens aksept av dette - altså budet som gis i en budrunde.
For en selger er det derfor nå viktigere enn noen sinne at en bolig dokumenteres så godt som mulig. Men de fleste selgere har ikke teknisk kunnskap, så de må få hjelp. Den viktigste dokumentasjonen i et boligsalg er derfor:
- Tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (takstmann)
- Eiendomsmeglerens beskrivelse
- Selgerens egenerklæring
I praksis betyr dette at når en feil er dokumentert og beskrevet, kan ikke en kjøper klage på denne feilen.
NB: I vurderingen av dokumentasjonen gjelder også reglene om manglende og uriktige opplysninger som er omtalt under.
Boligen skal vurderes ut fra tilstand, alder og type
En annen viktig bestemmelse er at boligen i tillegg til dokumentasjonen skal vurderes ut fra "type, alder, og synlige tilstand" som det står i loven. Slik at det er ikke nødvendigvis en mangel ved boligen, hvis du finner en feil du kunne regnet med å finne i en bolig av denne typen, alder og tilstand.
Dette betyr at i tillegg til dokumentasjonen må en kjøper se an boligen ut fra alder og tilstand. Og i korte trekk vil man måtte forvente å finne flere feil i en bolig som er gammel og slitt enn i en bolig som er nesten ny.
Selger kan IKKE ta generelle forbehold
En tredje ny og viktig regel er at selger ikke kan ta generelle forbehold om boligens tilstand - som for eksempel at "boligen selges som den er". Frem til nyttår har nesten alle boliger vært "solgt som den er", så dette er nytt og meget viktig.
Det betyr at selgeren nå har all mulig insentiv til å dokumentere den faktiske tilstanden ved sin bolig. Ved å få frem all informasjon, vil man gi kjøperen mindre å klage på.
Dette med at boliger fra 1. januar 2022 ikke kan selges "som den er" er den største forskjellen fra de tidligere reglene (som vi beskriver under.)
Les mer: Slik virker de nye reglene for boligsalg fra 1. januar 2022
Digitalt kurs
Gratis kurs om kjøp av bolig
1. januar 2022 kommer det nye regler om kjøp og salg av bolig. Her får du en gjennomgang av reglene, og hvilket ansvar du som kjøper når har. Kursholder er Carsten Pihl er forbrukersjef i Huseierne. Les mer
Boliger solgt før 1. januar 2022
I januar 2022 trådte nye ansvarsregler ved boligsalg inn. Her er de reglene som gjaldt for boligene solgt før 1. januar 2022.
Disse reglene vil være viktige helt frem til 1. januar 2027. Det er fordi loven (både før og nå) inneholder en fem årsfrist for å gjøre eventuelle mangler gjeldende. Det vil si at for boliger solgt i desember 2021 kan man senest gjøre disse manglene gjeldende i desember 2026.
NB: Det er budaksept som er avgjørende for når man regner en bolig som "solgt".
Ved et ordinært salg av eiendom, er det avhendingsloven (lov av 03.07.1992 nr. 93) som kommer til anvendelse.
Kan boligen ha en mangel selv om den er solgt som den er?
Det er særlig to situasjoner som kan gi en kjøper grunnlag til å rette mangelskrav mot selger. Disse to tilfellene er;
- Selger har gitt manglende opplysninger om eiendommen
- Selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen
Vi vil i det følgende gjennomgå disse to mangelsgrunnlagene.
Selger har gitt manglende opplysninger om eiendommen
Eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Opplysningsplikten er omfattende. Det kan dreie seg om uheldige forhold ved eiendommens konstruksjon. Dersom det forekommer en del vann på garasjegulvet ved kraftig regnvær, bør selger orientere om dette. Et annet forhold det kan være grunn til å orientere om er vanntrykk. Har selger problemer ved dårlig vanntrykk, bør også dette nevnes. Dette er kun eksempler på bygningsmessige forhold det kan være grunn til å opplyse om. Vurderingen er om det er snakk om opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få.
Annen informasjon kjøper bør få er opplysninger om offentlige eller private planer for området. Dersom selger ved et vil bli satt i gang utbygging på naboeiendommen, bør kjøper informeres om dette dersom selger vil unngå at det reises mangelskrav i etterkant.
Som regel bør man også informere kjøper om egeninnsats ved arbeid på eiendommen dersom ikke det dreier seg om svært enkle arbeider slik som malearbeider, tapetsering eller legging av parkett.
Dersom selger har utført elektriker- eller rørleggerarbeider, skal han opplyse om dette. Det kan da foreligge en mangel, uavhengig av hvorvidt det faktisk foreligger en feil ved arbeidene eller ikke.
Egeninnsats ved mer kompliserte arbeider på eiendommen, bør også kjøper informeres om. Dersom selger for eksempel har bygget grunnmuren selv er dette noe som bør fremgå av salgsdokumentasjonen.
Det er viktig å være klar over at selv om en selger verken kjenner eller måtte kjennet til en svakhet ved eiendommen, identifiseres selger med takstmann dersom takstmannen kjenner eller måtte kjenne til denne svakheten og dette ikke fremkommer i tilstandsrapport.
Det er et vilkår at unnlatelsen av å gi alle relevante opplysninger om eiendommen har virket inn på avtalen. Det avgjørende er om opplysningen generelt sett må antas egnet til å motivere kjøper. Dersom opplysningen er generelt kjøpsmotiverende og det for eksempel dreier seg om ikke ubetydelige utbedringskostnader, er som regel dette vilkåret oppfylt.
Det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen
Eiendommen har en mangel dersom omstendigheter ved eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger.
Det foreligger følgelig en mangel ved eiendommen dersom det er en forskjell mellom den opplyste og den faktiske tilstand. Dersom det står i boligsalgsrapporten at veggene i huset er isolert og det viser seg at bare to av veggene er isolert, foreligger det en mangel.
Selv om selger tok feil og ikke kan klandres for at opplysningene om eiendommen ikke var korrekte, foreligger en mangel. Det er det samme om opplysningene er gitt muntlig eller skriftlig. Dersom opplysningene fremkommer på flere måter, er det hvordan opplysningene må oppfattes sett i sammenheng som er avgjørende.
Det stilles visse krav til formen på opplysninger som kan gi grunnlag for å rette krav mot selger. Opplysningene må være konkrete, spesifisert og det må være grunn til å stole på opplysningene.
Generelle og upresise uttalelser brukt i markedsføringen, gir som regel ikke grunnlag for å rette krav mot selger i ettertid. Uttalelser som «god standard» og «velholdt» er såpass vag at det neppe gir grunn til å bygge et mangelskrav på.
Men dersom det er opplyst at «badet er renovert nylig» kan dette være en uttalelse som gir grunnlag for et mangelskrav.
Dersom selger klart gir uttrykk for at en opplysning er usikker, kan ikke kjøper bygge et mangelskrav på denne opplysningen.
Den gale opplysningen må anses for å ha virket inn på avtalen for å kunne gi grunnlag for et mangelskrav mot selger. Det avgjørende er om opplysningen generelt må anses å være viktig og kjøpsmotiverende. Hvis det dreier seg om bagatellmessige forhold som utgjør lite i verdi, vil man neppe vinne frem med et mangelskrav.
Eiendommen er i vesentlig dårligere stand
Selv om eiendommen er «solgt som den er» eller med liknende forbehold, har eiendommen likevel en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med i forhold til kjøpesummen og forholdene ellers.
Det er de samlede omstendighetene rundt avtaleinngåelsen som skal vurderes. Viktige momenter i denne vurderingen er boligens alder, hva slags type feil det dreier seg om, opplysninger selger har gitt og størrelsen på utbedringskostnadene.
Dersom du kjøper en bolig og det opplyses at boligen er fra 1980, kan du kun ha svært begrensede forventninger til standarden. Levetidsbetraktninger er et relevant moment i vurderingen av om boligen er vesentlig dårligere enn det du kunne forvente. Det er vanlig å legge til grunn at et bad har en levetid på 20-30, så dersom det oppstår problemer på et bad som er oppgitt å være fra 1980, vil det være svært vanskelig å vinne frem med noe mangelskrav.
Hvilken type svakheter/problemer man oppdager vil også ha betydning for mangelsvurderingen. Dersom det hovedsakelig er snakk om skjevheter som gir et dårlig estetisk inntrykk, vil det være vanskeligere å vinne frem med et mangelskrav enn dersom det dreier seg om mer alvorlige konstruksjonsfeil som kan innebære fare for sikkerheten.
Dersom det fremkommer opplysninger i salgsdokumentene som «renovert i senere tid» og «meget godt vedlikeholdt» så vil dette være momenter som tilsier at kjøper kan ha noe høyere forventninger til en eiendom en dersom dette ikke fremkommer i forbindelse med salget.
Det følger av rettspraksis at utbedringskostnadene bør utgjøre minst 5-6 % av kjøpesummen for å regnes som vesentlige. Og selv om det dreier seg om utbedringskostnader i den størrelsesorden, er dette bare et moment i en helhetsvurdering. Det er ingen automatikk i at det foreligger en mangel selv om utbedringskostnadene utgjør 6 %.